Возможно ли вернуть ранее подаренную квартиру?

Еще в Древнем Риме существовала пословица «Договоры должны исполняться». Дарение – тоже договор, такой же, как и купля-продажа. Причем договор двусторонний – невозможно подарить что-либо без согласия одаряемого, и, как и любой другой договор, невозможно расторгнуть без веских оснований, которые установлены законом. Более того, при дарении нельзя требовать от одаряемого никаких обязательств, невыполнение которых могло бы повлечь отзыв дарственной.

Тем не менее, в жизни нередко встречаются ситуации, когда дарение необходимо аннулировать, поскольку оно нарушает права дарителя или ставит его в сложную жизненную ситуацию.

Какие существуют требования к договору дарения?

Существует два варианта договора дарения:

  1. Ключи от квартирыДар и право собственности на него незамедлительно передаются одаряемому (в случае дома, квартиры или иной недвижимости – после государственной регистрации);
  2. Дар передается не сразу, а в некоторый момент в будущем («обещание дарения»).

Прежде всего, нужно определить, а был ли действителен сам договор. Одного названия «дарственная» – недостаточно, должны быть соблюдены требования к договору дарения, установленные законом, а именно:

  • дарственная должна быть составлена письменно (нотариальное заверение возможно, но не является обязательным для договоров дарения домов, квартир или иной недвижимости);
  • не допускается требовать от одаряемого передачи дарителю какого-либо имущества или исполнения каких-либо обязанностей перед дарителем (такие договоры могут быть признаны фиктивными сделками);
  • если дарение предусматривается не сейчас, а в будущем – недопустимо указывать, что дарение вступает в силу лишь после того, как даритель умрет (к таким договорам применяются нормы, установленные для наследования, а не для дарения);
  • Подписание договорана заключение договора может требоваться согласие третьих лиц; так, если дарственную оформляет один из супругов, необходимо будет нотариально заверенное согласие другого супруга; если дарственная составлена от имени несовершеннолетнего – потребуется согласие органа опеки и попечительства (дарение от имени малолетних, то есть, не достигшего 14-летнего возраста, вообще не допускается);
  • заключая договор, стороны должны быть дееспособными (достигшими совершеннолетия и не признанными судом недееспособными или ограниченно недееспособными); кроме того, недействительными могут быть признаны сделки, в которых одна из сторон, хотя и является дееспособной, но не могла понимать последствия своих действий – вследствие временного психического расстройства, алкогольного или наркотического опьянения.

Если эти требования не выполнены, договор является недействительным (но это должно быть признано судом).

Также недействительным может быть признан договор, заключенный вопреки воле дарителя – например, вследствие обмана, шантажа или под угрозой применения насилия.

Кроме того, дарение квартиры или дома может затрагивать и интересы третьих лиц. Ими, в частности, могут быть:

  • Знак восклицанияДругие люди, чьи права были нарушены дарением квартиры. Чаще всего такая ситуация возникает, когда у дарителя были несовершеннолетние дети. Если даже даритель был вправе заключать сделки как их законный представитель, дарение могло ухудшить условия их жизни;
  • Кредиторы (ими могут быть как частные лица, так и государство). Например, если у дарителя есть задолженность по налогам – дарение может лишить их возможности взыскать задолженность.

Можно ли отозвать дарственную и в какие сроки?

Любая сделка, в том числе и дарение, может быть расторгнута по соглашению сторон. Такое решение было бы наилучшим – но далеко не всегда стороны могут об этом договориться.

Аннуляция договораВ случае если право собственности на дом или квартиру еще не перешло к одаряемому, отзыв дарственной не требует обращения в суд. Однако в таком случае одаряемый может обратиться в суд с иском о понуждении к исполнению договора, и даритель должен будет представить суду предусмотренные законом основания. Если же право собственности одаряемого уже зарегистрировано в Росреестре, то для отзыва дарственной необходимо обращение в суд.

Заявление с просьбой об отмене дарственной подается в суд, на территории которого находится квартира (дом) – такая подсудность установлена по делам, касающимся недвижимого имущества. К заявлению должны быть приложены:

  • оспариваемый договор дарения;
  • Документы в суддокументы, подтверждающие указанные истцом основания расторжения договора и обстоятельства, на которые ссылается истец (например, это могут быть документы, подтверждающие ухудшение имущественного положения или здоровья дарителя);
  • квитанция об уплате госпошлины (размер государственной пошлины зависит от стоимости квартиры);
  • копии искового заявления для отправки ответчику или документ, подтверждающий, что заявление и прочие документы ответчику были отправлены.

Если суд вынес решение об отмене дарения, когда право собственности уже перешло к новому владельцу, требуется перерегистрировать право собственности на оспоренную квартиру или дом на предыдущего собственника в Росреестре.

Для этого нужно, как и при любой регистрации прав на недвижимость, обратиться в территориальное отделение Росреестра, предъявив вступившее в законную силу решение суда.

Если квартира уже перешла в собственность одаряемого, отмена дарственной возможна только в следующих случаях:

  • Судовое решениеодаряемый пытался убить дарителя или его близких либо нанес ущерб их здоровью;
  • полученный в дар дом имеет для дарителя особое нематериальное значение, но одаряемый не заботится о нем и дому грозит разрушение (это же правило действует и в отношении квартиры, иной недвижимости);
  • дарственная содержала пункт о том, что дарение отменяется, если тот, кто получит квартиру в дар, умрет раньше, чем даритель.

Пока право собственности на дом или квартиру еще не перешло к одаряемому, можно отозвать дарственную на квартиру и в том случае, если обстоятельства, при которых заключался договор, существенно изменились, и дарение приведет к существенному ухудшению материального положения дарителя. В частности, если:

  • даритель утратил работу или иной основной источник дохода;
  • его здоровье существенно ухудшилось, и он стал инвалидом;
  • на попечении дарителя появился новый иждивенец (например, ухудшилось здоровье жены или другого близкого родственника).

Подписание договораНа практике предполагается, что даритель, заключая договор, не мог предвидеть такие изменения. Кредиторы вправе потребовать аннулировать дарственную лишь в том случае, если она составлена в течение полугода перед тем, как даритель объявил себя банкротом.

Можно ли отменить дарственную на квартиру – зависит не только от наличия оснований для отмены, но и от срока обращения в суд. В общем случае иск может быть подан в течение трех лет с того момента, когда заявитель узнал о наличии у него оснований для подачи иска (это не обязательно будет момент заключения договора). Однако для оспоримых сделок (например, совершенных под влиянием обмана) установлен меньший срок исковой давности – один год.

Если срок исковой давности был пропущен, возможность аннулировать дарственную в суде зависит от позиции ответчика: требовать прекращения дела на основании пропуска исковой давности – его право, но не обязанность.

И если ответчик не будет возражать, иск может быть рассмотрен судом. Однако то, что ответчик откажется от возможности возражать против отзыва дарственной, апеллируя к срокам давности – крайне маловероятно.

Читайте также:
Коноплнов Иван
Об авторе
Подготовил: Коноплнов Иван,
Эксперт проекта ANedvizhimost.ru
Полезная статья?
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (No Ratings Yet)
Загрузка...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *