Выгоды и перспективы аренды жилья перед ипотекой

Решение жилищного вопроса сегодня стоит очень дорого – кредит на покупку жилья, к концу выплаты может составить до 300 процентов от начальной стоимости квартиры, а накопить необходимую сумму и вовсе нереально для большинства семей. В условиях сегодняшнего кризиса проблем только добавилось:

  • валютная ипотека стала почти недоступной – банки просто перестали кредитовать население в связи с большими рисками;
  • ипотека в рублях резко выросла, в связи с увеличением размера ключевой ставки Центробанка;
  • благосостояние граждан снизилось, в связи с постоянным ростом цен и снижением доходов.

В таких условиях многие решили отказаться от идеи обзавестись собственным жильем и берут его в аренду.

Особенности съема жилья в России

Еще до недавнего времени на территории государств, бывших участников Советского Союза, было принято арендовать жилье только в случаях длительной командировки, временного переезда или работы в другом регионе.

СемьяДля проживания семьи наличие собственного жилья считалось необходимой мерой. Поэтому семьи всегда становились на очередь для получения жилья, а после 90-х стали брать кредит на строительство или ипотеку. Но сегодня менталитет населения меняется, и вопрос, снимать квартиру или взять ипотеку, часто решается в пользу первого варианта.

Для справки, в странах Евросоюза или США, проживание в съемном жилье – это норма для большинства семей (около 70 процентов), а приобретение недвижимости в собственность является способом инвестирования, нежели узаконивания права владения своей квартирой.

Но есть ряд отличий рынка съемного жилья в России от западного, обусловленных, главным образом, особенностями регионального законодательства:

  1. Отсутствие четких стандартов сдаваемого в аренду жилья. В России этот вопрос не регулируется законодательством, поэтому владелец или его доверенное лицо может сдать в аренду даже жилье без ремонта, мебели и удобств.
  2. Большие колебания арендной платы в зависимости от региона страны.

    Сдача квартирыВ некоторых регионах Дальнего севера стоимость аренды превышает среднюю по стране до 5 раз, а вкупе с отсутствием стандартов на арендное жилье съемщик может получить почти аварийное жилье по завышенной цене.

  3. Деятельность по сдаче жилья не является лицензируемой, поэтому заниматься ей может любой желающий, как физическое лицо, так и юридическое.

    Это также может сильно ущемить права арендующего, поскольку арендный договор, в большинстве случаев не обязует арендодателя нести дополнительную ответственность перед съемщиком в случае досрочного расторжения договора. В такой ситуации по требованию владельца семья вынуждена будет просто покинуть жилье.

Поскольку услуга с каждым днем становится все более популярной, а рынок недвижимости переживает тяжелые времена, многие компании и риэлторы, с целью привлечения клиентов, стали улучшать условия сдачи жилья самостоятельно.

При заключении договора с такой компанией семья может быть спокойна за соблюдение условий договора, поскольку он имеет юридическую силу. Такой шаг со стороны риэлторов, в вопросе о том, что выгоднее, ипотека или аренда, существенно смещает баланс в пользу последнего.

К положительным сторонам аренды жилья относится тот факт, что его предложение на рынке растет, что приводит к снижению цены. Это связано со следующими причинами:

  • Обьявления на улицеВторичный рынок недвижимости значительно просел, что привело к увеличению предложения аренды, так как владельцы квартир, в связи с отсутствием спроса на них, решают сдать их в аренду, чтобы получить хоть какую-то прибыль.
  • В связи со спадом в экономике из России уехали иностранные граждане, которые составляли основу потребителей этой услуги. Переизбыток арендного жилья вызвал падение арендной платы.

В провинции аренда однокомнатной квартиры начинается от 3-5 тысяч рублей, в зависимости от благополучия региона и наличия в нем рабочих мест. Цена аренды аналогичного жилья в Москве начинается от 18-25 тысяч рулей.

к оглавлению ↑

Ипотека в России

Взятие кредита под залог недвижимости (или ипотека) практикуется гражданами РФ относительно недавно. До начала кризиса 2014-16 годов проблемы с возвратом процентов и основной части долга возникали крайне редко.

Помощь в покупкеСегодня дела с ипотекой обстоят значительно хуже, так как более половины ипотечников, особенно валютных, оказались не в состоянии обслуживать свои долги. Многие семьи лишились своего жилья, при том что государство в большинстве случаев не смогло оказать им поддержку.

Сегодня рынок ипотеки сократился примерно в 5 раз по сравнению с 2014 годом.

Поскольку Центробанк принял решение не снижать ключевую ставку в 2016 году, оставив ее на уровне 10 процентов годовых, а в цену кредита также заложены валютные риски (в связи с возможностью дальнейшей девальвации российского рубля) и риски связанные с ростом безработицы, то в итоге, процент по ипотеке составляет от 12 до 16 процентов.

Правительство и Центробанк все же поддерживают рынок ипотеки, но это пассивная поддержка, которая сводится к:

  1. Поддержке строительной отрасли – на строительство нового жилья подрядчикам выдаются субсидии, чтобы цены на строящееся жилье резко не упали.

    Покупка жильяТакая мера позволяет исключить риск полной заморозки новостроек, которая приведет к массовому банкротству подрядчиков и недовольству людей, которые могут остаться без жилья, да еще и с ипотечным кредитом.

  2. Выдаче льготной ипотеки некоторым категориям граждан. Эта мера направлена на поддержание многодетных семей, семей с детьми-инвалидами и прочих социально уязвимых категорий граждан.

    Молодая семья с одним ребенком в большинстве случаев не сможет воспользоваться подобными льготами.

По мнению экспертов, снижения ставки по ипотеке в ближайшие годы не прогнозируется, как и падения цен на жилье.

к оглавлению ↑

Дальнейшие перспективы ипотеки и аренды

Многие участники рынка недвижимости опасаются оттока желающих иметь свое жилье по причине последних изменений жилищного законодательства:

  1. Ввод сбора за капитальный ремонт. До 2016 года проведение работ, связанных с капитальным ремонтом жилых многоквартирных домов, оплачивалось исключительно за счет средств федерального бюджета.

    Денежные сбереженияОднако, постановление Конституционного суда Российской Федерации (N 10-П от 12 Апреля 2016 года) признало законным сбор управляющими компаниями денежных средств с жильцов на капитальный ремонт. Теперь размер ежемесячных платежей за квартиру увеличится, что делает приобретение собственного жилья не таким выгодным решением.

  2. Увеличение налогов на жилье и кадастрового сбора. Помимо имеющихся налогов, сегодня находятся на стадии разработки новые законопроекты, которые смогут увеличить в будущем размер отчислений на оплату собственного жилья.

Кроме данных новшеств существует еще один немаловажный пункт – современное законодательство предусматривает процедуру выселения жильцов квартиры при неуплате долгов по квартплате.

Если при неоплате коммунальных услуг (вода, отопление, газ и прочее) к ним будет просто ограничен доступ, то за долги по налогам и квартплате могут выселить через суд. Эта мера касается как владельцев неприватизированных, так и приватизированных квартир.

В таком случае можно считать, что человек или семья являются фактическими собственниками квартиры только в случае наличия денежных средств на ее оплату, на фоне чего аренда жилья выглядит хорошим вариантом. При таких условиях основной причиной желания иметь собственное жилье является устоявшаяся практика и психологический фактор.

Рынок арендного жилья на сегодняшний день является весьма перспективным для арендатора. В отдельных случаях дело доходит до того, что посредники взимают комиссионное вознаграждение за свои услуги не с арендатора, как в прежние годы, а с арендодателя, поскольку съемщики отказываются оплачивать услуги риэлторов и посредников.

Перспективы роста арендной платы в ближайшее время не предвидится, поскольку на это нет объективных причин.

Опыт западных стран показывает, что иметь такой дисбаланс между услугами предоставления съемного жилья и покупкой недвижимости достаточно опасен, так как может привести к проблемам в смежных отраслях (строительство, банковский сектор, рынок жилья). Чтобы не допустить этого можно ожидать от правительства следующих шагов:

  1. Искусственное увеличение стоимости аренды. Это действительно может стать реальностью, поскольку в большинстве случаев доходы, получаемые от аренды жилья, гражданами не декларируются. Летом 2016 года в Государственной Думе уже выдвигалось предложение о борьбе с теневой экономикой, к которой могут отнести предоставление арендных услуг гражданами.

    Знак восклицанияТакой шаг однозначно приведет к увеличению арендной платы, поскольку частные владельцы квартир устанавливают минимальные расценки.

  2. Меры, направленные на повешение привлекательности ипотеки. Если Центробанк снизит ключевую ставку, то брать ипотеку можно будет с целью получения дополнительного пассивного дохода.

    В США и Европе имеется практика, когда граждане покупают квартиру в ипотеку, а затем сдают ее в аренду. Полученных средств хватает не только на выплату ипотеки – часть остается на руках владельца в качестве дохода. Такой вариант будет возможет не раньше 2017 года, и только при условии роста услуг на аренду жилья.

Помимо прочего, кризис сегодняшних дней дает еще один положительный пункт в пользу аренды жилья – на протяжении срока ипотеки средняя ежемесячная выплата составляет около 35000 рублей (за однокомнатную квартиру).

Передача домаМожно воспользоваться аннуитетным или дифференцированным способом погашения долга, в зависимости от возможности внести первоначальный взнос, это позволит немного снизить ежемесячную нагрузку, но ненамного. Стоимость аренды такой же однокомнатной квартиры составляет около 15000 рублей в месяц, что значительно меньше.

В условиях, когда совокупный доход семей падает, а иногда и вовсе исчезает в связи с ростом безработицы, остаток свободных денег и размер ежемесячного платежа становятся решающим фактором в выборе ипотеки или съемной квартиры.

Для повышения привлекательности ипотеки правительство также предлагало ввести кредитные каникулы, в период которых граждане смогли бы уплачивать только проценты, без штрафных санкций за неуплату основной части долга.

Но этот вариант был отклонен, так как около 70 процентов проблемных случаев с ипотекой происходит на стадии начала выплат. Такая мера может нанести удар по банковскому сектору.

к оглавлению ↑

Рефинансирование ипотеки

Рассмотрев и отвергнув большинство вариантов поддержки ипотечников, сославшись на кризис и отсутствие средств в бюджете, правительство все же приняло одну меру по поддержке действующих ипотечников – возможность рефинансирование долга. При этом обладатели валютной ипотеки попали под ряд сильных ограничений, так что воспользоваться льготой смогут только социально уязвимые категории граждан.

Расчет суммыТе же, кто брал ипотеку в российских рублях, смогут рефинансировать свои долги без проблем. Многие банки сами предлагают подобную услугу. Она сводится к тому, что банк выплачивает остаток долга по ипотеке или выдает клиенту кредит на погашение остатка долга. При этом проценты по такому кредиту в большинстве случаев ниже, чем ставка по ипотеке.

Такой вариант может привлечь частных инвесторов на рынок первичного жилья. Взяв квартиру в ипотеку под высокий процент, клиент сможет в дальнейшем переоформить кредит через другой банк, снизив тем самым кредитную нагрузку. Банки охотно идут на такие меры, поскольку им невыгодно иметь проблемные активы, а так они будут существенно снижены.

Но кредитополучателю следует помнить, что все риски, связанные с кредитом, теперь лягут на его плечи, потому что теперь ему придется возвратить именно денежные средства, а не залог в виде недвижимости.

Если у ипотечника возникнут финансовые трудности, а стоимость жилья при этом резко упадет, то он может понести значительные убытки.

На ближайшие годы, семьям с небольшим доходом лучше воздержаться от покупки квартиры в ипотеку сняв арендное жилье, что лучше, чем оказаться в ситуации, когда они не смогут рассчитаться по кредиту. Исключения составляют те случаи, когда семья располагает большим залогом в виде другой недвижимости или иных дорогостоящих материальных ценностей.

Читайте также:
Коноплнов Иван
Об авторе
Подготовил: Коноплнов Иван,
Эксперт проекта ANedvizhimost.ru
Полезная статья?
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (No Ratings Yet)
Загрузка...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *