Решение жилищного вопроса сегодня стоит очень дорого – кредит на покупку жилья, к концу выплаты может составить до 300 процентов от начальной стоимости квартиры, а накопить необходимую сумму и вовсе нереально для большинства семей. В условиях сегодняшнего кризиса проблем только добавилось:
валютная ипотека стала почти недоступной – банки просто перестали кредитовать население в связи с большими рисками;- ипотека в рублях резко выросла, в связи с увеличением размера ключевой ставки Центробанка;
- благосостояние граждан снизилось, в связи с постоянным ростом цен и снижением доходов.
В таких условиях многие решили отказаться от идеи обзавестись собственным жильем и берут его в аренду.
Особенности съема жилья в России
Еще до недавнего времени на территории государств, бывших участников Советского Союза, было принято арендовать жилье только в случаях длительной командировки, временного переезда или работы в другом регионе.
Для проживания семьи наличие собственного жилья считалось необходимой мерой. Поэтому семьи всегда становились на очередь для получения жилья, а после 90-х стали брать кредит на строительство или ипотеку. Но сегодня менталитет населения меняется, и вопрос, снимать квартиру или взять ипотеку, часто решается в пользу первого варианта.
Для справки, в странах Евросоюза или США, проживание в съемном жилье – это норма для большинства семей (около 70 процентов), а приобретение недвижимости в собственность является способом инвестирования, нежели узаконивания права владения своей квартирой.
Но есть ряд отличий рынка съемного жилья в России от западного, обусловленных, главным образом, особенностями регионального законодательства:
- Отсутствие четких стандартов сдаваемого в аренду жилья. В России этот вопрос не регулируется законодательством, поэтому владелец или его доверенное лицо может сдать в аренду даже жилье без ремонта, мебели и удобств.
-
Большие колебания арендной платы в зависимости от региона страны.
В некоторых регионах Дальнего севера стоимость аренды превышает среднюю по стране до 5 раз, а вкупе с отсутствием стандартов на арендное жилье съемщик может получить почти аварийное жилье по завышенной цене. -
Деятельность по сдаче жилья не является лицензируемой, поэтому заниматься ей может любой желающий, как физическое лицо, так и юридическое.
Это также может сильно ущемить права арендующего, поскольку арендный договор, в большинстве случаев не обязует арендодателя нести дополнительную ответственность перед съемщиком в случае досрочного расторжения договора. В такой ситуации по требованию владельца семья вынуждена будет просто покинуть жилье.
Поскольку услуга с каждым днем становится все более популярной, а рынок недвижимости переживает тяжелые времена, многие компании и риэлторы, с целью привлечения клиентов, стали улучшать условия сдачи жилья самостоятельно.
При заключении договора с такой компанией семья может быть спокойна за соблюдение условий договора, поскольку он имеет юридическую силу. Такой шаг со стороны риэлторов, в вопросе о том, что выгоднее, ипотека или аренда, существенно смещает баланс в пользу последнего.
К положительным сторонам аренды жилья относится тот факт, что его предложение на рынке растет, что приводит к снижению цены. Это связано со следующими причинами:
Вторичный рынок недвижимости значительно просел, что привело к увеличению предложения аренды, так как владельцы квартир, в связи с отсутствием спроса на них, решают сдать их в аренду, чтобы получить хоть какую-то прибыль.- В связи со спадом в экономике из России уехали иностранные граждане, которые составляли основу потребителей этой услуги. Переизбыток арендного жилья вызвал падение арендной платы.
В провинции аренда однокомнатной квартиры начинается от 3-5 тысяч рублей, в зависимости от благополучия региона и наличия в нем рабочих мест. Цена аренды аналогичного жилья в Москве начинается от 18-25 тысяч рулей.
к оглавлению ↑Ипотека в России
Взятие кредита под залог недвижимости (или ипотека) практикуется гражданами РФ относительно недавно. До начала кризиса 2014-16 годов проблемы с возвратом процентов и основной части долга возникали крайне редко.
Сегодня дела с ипотекой обстоят значительно хуже, так как более половины ипотечников, особенно валютных, оказались не в состоянии обслуживать свои долги. Многие семьи лишились своего жилья, при том что государство в большинстве случаев не смогло оказать им поддержку.
Сегодня рынок ипотеки сократился примерно в 5 раз по сравнению с 2014 годом.
Поскольку Центробанк принял решение не снижать ключевую ставку в 2016 году, оставив ее на уровне 10 процентов годовых, а в цену кредита также заложены валютные риски (в связи с возможностью дальнейшей девальвации российского рубля) и риски связанные с ростом безработицы, то в итоге, процент по ипотеке составляет от 12 до 16 процентов.
Правительство и Центробанк все же поддерживают рынок ипотеки, но это пассивная поддержка, которая сводится к:
-
Поддержке строительной отрасли – на строительство нового жилья подрядчикам выдаются субсидии, чтобы цены на строящееся жилье резко не упали.
Такая мера позволяет исключить риск полной заморозки новостроек, которая приведет к массовому банкротству подрядчиков и недовольству людей, которые могут остаться без жилья, да еще и с ипотечным кредитом. -
Выдаче льготной ипотеки некоторым категориям граждан. Эта мера направлена на поддержание многодетных семей, семей с детьми-инвалидами и прочих социально уязвимых категорий граждан.
Молодая семья с одним ребенком в большинстве случаев не сможет воспользоваться подобными льготами.
По мнению экспертов, снижения ставки по ипотеке в ближайшие годы не прогнозируется, как и падения цен на жилье.
к оглавлению ↑Дальнейшие перспективы ипотеки и аренды
Многие участники рынка недвижимости опасаются оттока желающих иметь свое жилье по причине последних изменений жилищного законодательства:
-
Ввод сбора за капитальный ремонт. До 2016 года проведение работ, связанных с капитальным ремонтом жилых многоквартирных домов, оплачивалось исключительно за счет средств федерального бюджета.
Однако, постановление Конституционного суда Российской Федерации (N 10-П от 12 Апреля 2016 года) признало законным сбор управляющими компаниями денежных средств с жильцов на капитальный ремонт. Теперь размер ежемесячных платежей за квартиру увеличится, что делает приобретение собственного жилья не таким выгодным решением. - Увеличение налогов на жилье и кадастрового сбора. Помимо имеющихся налогов, сегодня находятся на стадии разработки новые законопроекты, которые смогут увеличить в будущем размер отчислений на оплату собственного жилья.
Кроме данных новшеств существует еще один немаловажный пункт – современное законодательство предусматривает процедуру выселения жильцов квартиры при неуплате долгов по квартплате.
Если при неоплате коммунальных услуг (вода, отопление, газ и прочее) к ним будет просто ограничен доступ, то за долги по налогам и квартплате могут выселить через суд. Эта мера касается как владельцев неприватизированных, так и приватизированных квартир.
В таком случае можно считать, что человек или семья являются фактическими собственниками квартиры только в случае наличия денежных средств на ее оплату, на фоне чего аренда жилья выглядит хорошим вариантом. При таких условиях основной причиной желания иметь собственное жилье является устоявшаяся практика и психологический фактор.
Рынок арендного жилья на сегодняшний день является весьма перспективным для арендатора. В отдельных случаях дело доходит до того, что посредники взимают комиссионное вознаграждение за свои услуги не с арендатора, как в прежние годы, а с арендодателя, поскольку съемщики отказываются оплачивать услуги риэлторов и посредников.
Перспективы роста арендной платы в ближайшее время не предвидится, поскольку на это нет объективных причин.
Опыт западных стран показывает, что иметь такой дисбаланс между услугами предоставления съемного жилья и покупкой недвижимости достаточно опасен, так как может привести к проблемам в смежных отраслях (строительство, банковский сектор, рынок жилья). Чтобы не допустить этого можно ожидать от правительства следующих шагов:
-
Искусственное увеличение стоимости аренды. Это действительно может стать реальностью, поскольку в большинстве случаев доходы, получаемые от аренды жилья, гражданами не декларируются. Летом 2016 года в Государственной Думе уже выдвигалось предложение о борьбе с теневой экономикой, к которой могут отнести предоставление арендных услуг гражданами.
Такой шаг однозначно приведет к увеличению арендной платы, поскольку частные владельцы квартир устанавливают минимальные расценки. -
Меры, направленные на повешение привлекательности ипотеки. Если Центробанк снизит ключевую ставку, то брать ипотеку можно будет с целью получения дополнительного пассивного дохода.
В США и Европе имеется практика, когда граждане покупают квартиру в ипотеку, а затем сдают ее в аренду. Полученных средств хватает не только на выплату ипотеки – часть остается на руках владельца в качестве дохода. Такой вариант будет возможет не раньше 2017 года, и только при условии роста услуг на аренду жилья.
Помимо прочего, кризис сегодняшних дней дает еще один положительный пункт в пользу аренды жилья – на протяжении срока ипотеки средняя ежемесячная выплата составляет около 35000 рублей (за однокомнатную квартиру).
Можно воспользоваться аннуитетным или дифференцированным способом погашения долга, в зависимости от возможности внести первоначальный взнос, это позволит немного снизить ежемесячную нагрузку, но ненамного. Стоимость аренды такой же однокомнатной квартиры составляет около 15000 рублей в месяц, что значительно меньше.
В условиях, когда совокупный доход семей падает, а иногда и вовсе исчезает в связи с ростом безработицы, остаток свободных денег и размер ежемесячного платежа становятся решающим фактором в выборе ипотеки или съемной квартиры.
Для повышения привлекательности ипотеки правительство также предлагало ввести кредитные каникулы, в период которых граждане смогли бы уплачивать только проценты, без штрафных санкций за неуплату основной части долга.
Но этот вариант был отклонен, так как около 70 процентов проблемных случаев с ипотекой происходит на стадии начала выплат. Такая мера может нанести удар по банковскому сектору.
к оглавлению ↑Рефинансирование ипотеки
Рассмотрев и отвергнув большинство вариантов поддержки ипотечников, сославшись на кризис и отсутствие средств в бюджете, правительство все же приняло одну меру по поддержке действующих ипотечников – возможность рефинансирование долга. При этом обладатели валютной ипотеки попали под ряд сильных ограничений, так что воспользоваться льготой смогут только социально уязвимые категории граждан.
Те же, кто брал ипотеку в российских рублях, смогут рефинансировать свои долги без проблем. Многие банки сами предлагают подобную услугу. Она сводится к тому, что банк выплачивает остаток долга по ипотеке или выдает клиенту кредит на погашение остатка долга. При этом проценты по такому кредиту в большинстве случаев ниже, чем ставка по ипотеке.
Такой вариант может привлечь частных инвесторов на рынок первичного жилья. Взяв квартиру в ипотеку под высокий процент, клиент сможет в дальнейшем переоформить кредит через другой банк, снизив тем самым кредитную нагрузку. Банки охотно идут на такие меры, поскольку им невыгодно иметь проблемные активы, а так они будут существенно снижены.
Но кредитополучателю следует помнить, что все риски, связанные с кредитом, теперь лягут на его плечи, потому что теперь ему придется возвратить именно денежные средства, а не залог в виде недвижимости.
Если у ипотечника возникнут финансовые трудности, а стоимость жилья при этом резко упадет, то он может понести значительные убытки.
На ближайшие годы, семьям с небольшим доходом лучше воздержаться от покупки квартиры в ипотеку сняв арендное жилье, что лучше, чем оказаться в ситуации, когда они не смогут рассчитаться по кредиту. Исключения составляют те случаи, когда семья располагает большим залогом в виде другой недвижимости или иных дорогостоящих материальных ценностей.
(No Ratings Yet)
Загрузка...