Как быстро погасить ипотеку с максимальной выгодой

После оформления ипотечного кредита, практически каждый заемщик первым делом задумывается о том, как быстрее снять с себя долговые обязательства и выплатить кредит. Но далеко не каждый точно знает, можно ли погасить ипотеку досрочно, какие процедуры необходимо соблюсти при этом и получить максимальную выгоду от этого процесса.

Любая выплата, превышающая установленные графиком платежи по ипотеке, относится к досрочному погашению.

Целесообразность досрочного погашения ипотеки

Прежде чем нести деньги в банк в первую очередь необходимо внимательно ознакомиться с условиями кредитного договора, поясняющих, как можно внести досрочный платеж. И уже после тщательного изучения всех тонкостей и деталей, и точного понимания как можно выгоднее это сделать, принимать окончательное решение.

Аргументы в пользу ипотеки с досрочным погашением:

  1. Экономия на процентных начислениях – это, пожалуй, одно из самых существенных преимуществ внесения средств раньше установленного срока, так как переплата по кредиту может увеличить первоначальную стоимость недвижимости в несколько раз.
  2. Передача домаСнятие обременения с купленной недвижимости. У многих возникает желание как можно быстрее рассчитаться с ипотекой, так как недвижимость переходит в собственность заемщика, и он может распоряжаться ею на свое усмотрение.
  3. Освобождение заемщика от долговых обязательств. Стремление быстрее погасить ипотеку часто обусловлено психологическим фактором, так как достаточно трудно справляться с гнетущим состоянием должника.

Аргументы против ипотеки с досрочным погашением:

  1. Влияние инфляции, так как сумма кредита фиксирована, то со временем она может обесцениться в несколько раз.
  2. Чтобы досрочно гасить ипотеку требуются внушительные единоразовые затраты.
  3. Отсутствие вычета в размере 13 % подоходного налога, и если рассчитать общую сумму, то выйдет приличная финансовая потеря.

к оглавлению ↑

Правила и порядок действий в процессе досрочного погашения ипотеки

После принятия столь непростого решения в первую очередь нужно досконально разобраться с вопросом как досрочно погасить ипотеку.

Порядок действий:

  • уведомить банк о намерении досрочного погашения не менее чем за 30 дней до внесения средств;
  • запросить у банка точную сумму кредита и начисленных процентов на ту дату, когда предполагается внести незапланированный платеж;
  • Список с галочкамивнести необходимые средства на свой лицевой счет;
  • получить документ, подтверждающий отсутствие обязательств перед банком, в случае если решено закрыть ипотеку полностью, или при частичном погашении, произвести перерасчет выплат;
  • в случае полного закрытия кредита, обратиться к страховщику, с целью перерасчета и частичного возврата страховой премии за выплаченный ипотечный кредит, и подать заявление в Росреестр для снятия обременения с недвижимости;
к оглавлению ↑

Способы досрочного погашения ипотеки: что выгоднее?

Существует два способа досрочного погашения кредитных обязательств:

    1. Ключ от домаПолное погашение. Принимается решение полностью выплатить оставшуюся часть ипотечного кредита. В таком случае обязательным условием является оплата начисленных процентов за тот месяц, на который запланирован платеж. Оставшаяся сумма процентов будет пересчитана банком и сведена к нулю.

      При полном закрытии долга выгода напрямую зависит от выбранной схемы расчетов по ипотечному кредиту, а именно каким способом будет рассчитываться погашение кредита:

      • аннуитетные платежи. Заемщик вносит ежемесячный платеж, выплачивая долг равными суммами, которые остаются неизменными на протяжении всего периода кредитования. Первое время при такой системе расчетов большая часть вносимых денежных средств идет на погашение начисляемых процентов по кредиту, и лишь малая покрывает основной долг. И только после оплаты всех процентов идет существенное сокращение основного долга.

        Досрочное погашение ипотеки при аннуитетных платежах целесообразно только при условии закрытия долга в первые годы кредитования, в таком случае это принесет наибольшую выгоду, так как в более поздний период начисленные проценты уже практически выплачены и сокращение переплаты будет минимальным;

      • дифференцированные платежи. В этом случае платежи вносятся не равными частями, а постепенно снижаются к окончанию срока кредитования. Первое время размер ежемесячной оплаты представляет из себя достаточно внушительную сумму, но со временем она сокращается. При дифференцированной схеме расчетов вносимые средства покрывают основной долг и начисленные проценты в равных долях. В связи с чем, заемщик получит свою выгоду на любом этапе срока кредитования.
    2. Продажа жильяЧастичное погашение. Частичное досрочное погашение ипотеки применяется, если у залогодателя появилась ощутимая сумма свободных денежных средств, например, получение небольшого наследства или продажа ценных материальных ресурсов. Заемщик вносит средства, которые частично погашают ипотечный кредит, после чего банк должен рассчитать новую схему оплаты и размер ежемесячных платежей. В данном случае существует два варианта перерасчета:

      • уменьшение ежемесячного платежа. Но выгодно ли использовать такую схему перерасчетов. Уменьшение платежа подразумевает снижение суммы ежемесячных выплат, но начисленные проценты остаются практически неизменны;
      • уменьшение срока кредитования. Если необходимо действительно как можно быстрее расплатиться с ипотекой, то это наиболее выгодный вариант, так как переплата по ипотеке напрямую зависит от срока кредитования и после перерасчета процент по кредиту существенно снизится.

Чаще всего кредитный договор составлен так, что у заемщика не остается права выбора какой вариант перерасчета использовать. Поэтому придется довольствоваться тем, что предлагает банк.

Еще один способ, как быстро погасить ипотеку, это потребительский кредит. Он не отличается особой выгодой, но зато очень прост в реализации.

Еще одним преимуществом является то, что с приобретенной недвижимости снимается обременение и она прекращает быть залогом в банке. Это дает возможность распоряжаться имуществом на свое усмотрение, и получать дополнительный доход, например, сдавая его в аренду.

Кредитные карточкиСтоит ли оформлять потребительский кредит с целью оплатить ипотеку, вопрос спорный, так как ставка по потребительскому кредиту значительно выше чем по ипотечному.

Еще один немаловажный момент, который необходимо знать – это как правильно закрывать ипотеку при досрочном погашении. В этом случае обязательно надо написать заявление о закрытии кредитного счета в банк и получить официальный документ от банка, которым будет подтверждено полное закрытие ипотечного займа.

к оглавлению ↑

Ограничения при досрочном погашении ипотеки

Для любого банка досрочное погашение ипотеки крайне невыгодно, так как они теряют возможный доход от выданных средств, за счет начисления процентов. Если бы у кредитных организаций была возможность запрета досрочных выплат, то, безусловно, они бы этим воспользовались. Но закон ограждает заемщиков от столь невыгодных условий и на сегодняшний день разрешается досрочное погашение в любой момент на протяжении всего периода кредитования.

Важно знать, что в ст. ст. 809, 810 ГК РФ были внесены изменения, согласно которым, банки не имеют права применять какие-либо ограничения или штрафные санкции. В том числе, проценты начисляются только на период фактического пользования кредитом.

Также существенные изменения коснулись и вопроса обеспечения жильем военнослужащих. Ранее жилье выдавалось в порядке очереди, на сегодняшний день предлагается только оформление военной ипотеки.

Требования банка, противоречащие закону:

          1. Применение ограничений по минимальной сумме досрочного погашения. В этом случае в кредитный договор вносится сумма, ниже которой внесение досрочного платежа невозможно.
          2. Штрафы и комиссии, касающиеся досрочного погашения ипотечного кредита. Размер штрафа указывается в договоре, а комиссии в тарифах, за оказание банком дополнительной услуги по перерасчету графика платежей.
          3. Дополнительные процедуры, носящие исключительно формальный характер. Как отмечалось ранее, для того, чтобы погасить ипотеку досрочно, достаточно уведомить об этом банк, подав письменное заявление не позднее чем за 30 дней до планируемой даты платежа.
          4. Запрет досрочного погашения ипотеки. В связи с поправками, внесенными в законодательные акты, банк не может ограничивать возможность заемщика в досрочном погашении ипотечного кредита. При возникновении разногласий, залогодатель имеет полное право стоять на своем, в противном случае можно смело обращаться в суд.

Покупка комнатыРаньше, еще до внесения изменений в действующее законодательство, кредитные организации активно пользовались всеми указанными ограничениями, но на сегодняшний день, условия ипотечного кредитования значительно улучшились и стали более выгодными в первую очередь для залогодателя.

Банки, которые берегут репутацию соблюдают все предписанные законом правила и стараются идти на встречу своим клиентам, помогая правильно рассчитать все возможные варианты закрытия своих долговых обязательств.

Читайте также:
Коноплнов Иван
Об авторе
Подготовил: Коноплнов Иван,
Эксперт проекта ANedvizhimost.ru
Полезная статья?
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (No Ratings Yet)
Загрузка...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *