Что собой представляет реализация квартиры с обременением по ипотеке?

Ипотечный кредит для многих является единственным способом приобретения квартиры. Сегодня очень многие покупают квартиру именно данным способом.

Ипотечный кредит оформляется на довольно долгий срок: в среднем он составляет 10-15 лет.

За это время у многих покупателей возникает желание продать приобретенную недвижимость и купить новую. А как нужно поступить в подобных случаях? Как можно продать и купить квартиру, если она является предметом залога по ипотеке?

Что такое обременение?

Прежде чем перейти к покупке квартиры с обременением, необходимо знать – что это такое. Обременение, по сути, это – ограничение, которое получило государственную регистрацию. Государственная регистрация обременения осуществляется на основании закона или соответствующей сделки.

Передача домаНаличие обременения свидетельствует о том, что действия продавца, возможно, ограничены. Например, если квартира является предметом залога, то в этом случае она может быть продана третьему лицу только при наличии согласия залогополучателя. Конечно, переход права собственности на квартиру возможно осуществить, но в этом случае обременение сохраняется, т.е. оно переходит к новому собственнику.

Данный факт необходимо учитывать во время приобретения жилья с обременением. При этом, если не соблюдать определенные законодательные требования при покупке подобного жилья, то регистрирующий орган может отказать во внесении соответствующей записи в единый государственный реестр. Именно поэтому необходимо быть очень внимательным и осторожным при приобретении подобного жилья.

к оглавлению ↑

Виды обременения

Законодательство нашей страны предусматривает все виды обременений и тщательно регулирует порядок их установления. В частности, предусмотрены следующие виды обременений:

  1. Ипотека. Это одно из наиболее распространенных видов обременений. Если ипотечный кредит не погашен полностью, то продать квартиру можно только при согласии залогополучателя.
  2. Рента. В соответствии с действующим законодательством рентоплателщик не может продать квартиру без согласия рентополучателя.
  3. Жилье, которое было передано в найм. Гражданское законодательство не предусматривает каких-либо ограничений касательно продажи жилья, которое было передано в найм, но в этом случае граждане, которые проживали в данном жилье, сохраняют свое право пользования им.
  4. Список с галочкамиНаличие прописанных лиц. Наличие прописки – тоже не является препятствием для продажи данной жилплощади. Чтобы выписать граждан из данной квартиры, достаточно предъявить соответствующее заявление в паспортный стол. Если один из прописанных не хочет выписываться, то в этом случае необходимо предъявить исковое заявление в суд.
  5. Наличие наложенного ареста на недвижимое имущество. В этом случае по отношению к данному имуществу невозможно заключить договор купли-продажи. При этом арест в основном налагается при наличии судебного разбирательства в качестве искового обеспечения или в ходе исполнительного производства.
  6. Аварийность. Жилплощадь в аварийном доме невозможно продать.
  7. Сервитут. Это тоже один из наиболее распространенных видов обременений, который устанавливается на основании судебного решения или путем заключения соответствующего соглашения.

Это – основные виды обременений, которые предусмотрены действующим законодательством.

к оглавлению ↑

Главные нюансы сделки

Прежде чем заключить соответствующий договор и приобрести дом или квартиру под ипотекой, необходимо иметь представление о всех нюансах данной сделки.

Одним из наиболее главных особенностей подобной сделки является необходимость получения согласия финансовой организации.

При этом подобное согласие должно быть выражено в письменной форме: это необходимо, так как в дальнейшем его необходимо предъявить регистрирующему органу для осуществления государственной регистрации перехода права собственности. Без данного согласия регистрирующий орган примет решение об отказе в государственной регистрации.

Прежде чем обратиться в банк, необходимо тщательно изучить условия получения подобного согласия. Например, многие финансовые организации предусматривают определенную плату за выдачу подобного согласия или обязываются выплатить определенную сумму кредита, прежде чем предоставить подобное согласие. Есть и такие финансовые организации, которые не предоставляют своего согласие: единственное решение в подобной ситуации – полное погашение суммы кредита.

Также необходимо тщательно составить текст договора купли-продажи недвижимого имущества: в нем нужно указать пункт, в котором говорится о наличии обременения.

Покупателю рекомендуется посетить регистрирующий орган и получить информацию о наличии других прав на покупаемое жилье. Это основные моменты, которые необходимо учитывать при приобретении жилой площади с обременением ипотекой.

к оглавлению ↑

Три варианта покупки

Покупка квартиры с обременением по ипотеке может быть осуществлена несколькими способами, которые представлены ниже.

Покупка комнатыПервый из этих способов – полное погашение ипотечного кредита. В этом случае собственник жилья и покупатель заключают предварительный договор, по условиям которой покупатель обязывается заплатить полную сумму кредита, а продавец – переоформить недвижимость на имя покупателя после погашения кредитной задолженности и после снятия обременения.

Это – наиболее удобный и легкий вариант. Покупатель оплачивает сумму кредита, ипотека снимается, а после этого покупатель и продавец заключают основной договор купли-продажи, покупатель выплачивает оставшеюся часть суммы, и недвижимое имущество переходит в его собственность, о чем делается соответствующая запись регистрирующим органом. Приобретение квартиры подобным способом считается наиболее легким.

Следующий вариант покупки – переоформление ипотечного кредита. В этом случае, по сути, покупатель берет на себя обязанность по кредитному договору и после заключения соответствующего соглашения становится заемщиком.

Но для этого необходимо получить согласие у банка. Конечно, подобное согласие не всегда возможно получить. На практике очень часто бывают случаи, когда финансовая организация отказывает в переоформлении кредита из-за плохой кредитной истории покупателя.

ОбременениеБывают также случаи, когда покупатель не соответствует требованиям конкретной финансовой организации, которые предъявляются к заемщикам. Конечно, данный способ является довольно выгодным, так как дает возможность погасить долг в течение определенного промежутка времени, а не потратить все свои сбережения на покупку квартиры.

Следующий способ покупки квартиры находящейся под обременением – поиск рефинансирования. Это значит, что покупатель оформляет ипотечный кредит в том же или в другом банке, заемные денежные средства направляются на погашение задолженности по ипотечному кредиту собственника, финансовое учреждение освобождает квартиру от своего обременения, и по отношению к данному имуществу регистрируются права нового владельца, а также банка, который выдал рефинансирование.

Конечно, это наиболее запутанный и трудный способ приобретения квартиры, находящейся в ипотеке, но получение ипотеки для покупки заложенного имущества является распространенным случаем на практике. Многие предпочитают брать деньги в долг у банка, нежели тратить все свои сбережения на приобретение недвижимого имущества.

Также есть и другой способ приобретения жилья, которое находится под обременением, но данный способ практически не применяется на практике.

Продажа жилья При использовании данного способа заемщиком остается старый владелец жилой площади, а в качестве залогодателя выступает новый собственник. Т.е в этом стороны получают согласие у банка на переоформление недвижимого имущества на имя покупателя, а переоформление кредитной задолженности, т.е. переход долга не осуществляется.

к оглавлению ↑

Плюсы и минусы

Приобретение квартиры, обремененной ипотекой, имеет как свои преимущества, так и недостатки. К числу преимуществ можно отнести следующие:

  • находящийся под ипотекой дом имеет чистую историю – все банки тщательно проверяют историю недвижимости до оформления ипотеки. Это значит, что третьи лица, кроме финансового учреждения, не могут иметь каких-либо претензий к новому покупателю;
  • Проблемы ипотекивозможность переоформление кредита;
  • возможность покупки недвижимости за счет заемных денежных средств;
  • возможность приобретения жилья по сравнительно низкой стоимости. На практике бывают случаи, когда заемщик не может заплатить сумму кредита и чтобы избежать возможных судебных разбирательств, не портить свою кредитную историю, он предпочитает продать предмет залога. В подобной ситуации заложенный дом можно купить по сравнительно низкой цене.

Конечно, вышеуказанные преимущества делают покупку заложенной недвижимости довольно привлекательным, но у данного процесса есть также свои минусы.

В качестве недостатка можно указать сравнительно долгий процесс оформления собственности. Иногда купленный дом переходит в собственность покупателя спустя несколько месяцев после заключения соответствующего договора.

Из вышеуказанного можно сделать вывод о том, что если дом находиться под ипотекой, лучше тщательно подумать, прежде чем его покупать.

Читайте также:
Коноплнов Иван
Об авторе
Подготовил: Коноплнов Иван,
Эксперт проекта ANedvizhimost.ru
Полезная статья?
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (No Ratings Yet)
Загрузка...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *