Особенности оформления и регистрации договора ипотеки

Большинство людей воспринимают ипотеку исключительно как кредит, при котором в качества залога выступает недвижимость, однако, это далеко не единственный случай. Ипотека возможна как в случае физического лица, так и юридического. В качестве предмета долговых обязательств может выступать не только кредит, но и ссуда или беспроцентный заем частного лица.

Регистрация ипотечного договора

Оформление ипотеки имеет свои особенности, в том числе она должна быть в обязательном порядке зарегистрирована в государственном реестре (ЕГРП), как и любая сделка с недвижимостью.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме, проходить регистрационную процедуру необходимо по месту фактического нахождения залогового имущества. Заключать договор ипотеки можно только после удостоверения права собственности кредитополучателя. Но есть еще одна особенность – если в качестве залога используется строящееся жилье (или иная недвижимость), то в качестве залоговых документов будет выступать договор с подрядчиком или иным лицом. Помимо прочего в данной ситуации потребуется предъявить гарантийные документы от застройщика.

Как правило, ипотека под строящийся объект предоставляется только для жилья, поскольку оно подпадает под различные государственные программы, и государство является гарантом, обеспечивающим строительство объекта. Примером служит сегодняшняя ситуация на рынке ипотеки – даже в условиях жесткого кризиса правительство поддержало застройщиков, обеспечив тем самым выполнение программ по ипотечному кредитованию.

Договор ипотеки жилого помещения вступает в свою силу с момента прохождения государственной регистрации. Поскольку самостоятельный сбор всех необходимых документов может занять много времени, то оформление бумажной волокиты часто берет на себя банк или риэлтор.

Если ипотека оформляется не на жилое помещение, то для сбора документов лучше всего нанять практикующего агента по недвижимости.

При государственной регистрации ипотеки следует предоставить оригиналы документов либо их нотариально заверенные копии. К списку необходимых документов относятся:

  • Заявление на регистрацию ипотечного договора. Этот документ должен быть составлен и направлен в органы регистрации от имени залогодателя – банка или иного кредитора.
  • Квитанция об оплате государственной пошлины.
  • Заявление от имени заемщика (кредитополучателя) о выдаче ему свидетельства регистрации.
  • Пакет документовЗалогодатель должен предоставить документы, дающие ему право на осуществление этой деятельности. Для юридического лица это доверенность или приказ на сотрудника, который осуществляет процедуру. Также ему следует приложить разрешительные документы, на основании которых действует само юридическое лицо (лицензии, СРО и прочее).
  • Документы, подтверждающие имущественные права залогодателя на объект сделки.
  • Технические документы на объект недвижимости – паспорт БТИ, экспликацию этажей и комнат, документы на земельный участок (кадастровый план).
  • Если объект недвижимости находится на арендуемом участке, то потребуется нотариально заверенное разрешение арендодателя на совершение сделки.
  • Оригинал ипотечного договора или его нотариально заверенная копия.
  • Копия кредитного договора или долговой расписки, в зависимости от того, кто и на каких условиях предоставляет заем.

Бывают ситуации, при которых залогодатель является юридическим лицом, а получатель – физическим. Если физическое лицо будет подавать заявления и пакет документов на регистрацию самостоятельно, то ему потребуется доверенность от залогодателя. Образец заявления на регистрацию ипотеки 2016 года можно скачать по ссылке:

http://77metrov.ru/wp-content/uploads/2015/10/заявление-на-госрегистрацию-ипотеки.doc

к оглавлению ↑

Оформление договора и прекращение его действия

Ипотечный договор оформляется в письменном виде, строгого бланка или формы для заполнения законодательством не предусмотрено, но есть ряд положений, которые должны быть учтены в договоре. Договор считается действительным только после подписания его обеими сторонами, для чего должно быть достигнуто соглашение по всем пунктам договора.

Договор могут заключать только дееспособные граждане, достигшие 18-ти летнего возраста, а также их законные представители (опекуны или адвокаты).

Договор об ипотеке должен содержать следующие разделы:

  • Предмет договора. Этот раздел должен содержать исчерпывающую информацию о предоставляемой в залог недвижимости, включая ее характеристики, сведения о владельце и фактическом местоположении.
  • Оценочная стоимость. При совершении сделки с новостройкой предъявляется договор купли-продажи с застройщиком или риэлтором. Если документы купли-продажи не могут дать актуальную информацию о рыночной стоимости жилья, то придется производить оценку ее стоимости, для чего придется привлекать сторонних специалистов – риэлторское агентство или иного оценщика недвижимости (главное – наличие у него разрешительных документов на совершение данной процедуры).
  • Список с галочкамиРазмер кредитного обязательства и порядок его погашения. Данный раздел должен содержать график погашения кредита или иметь ссылку на этот график, если он оформлен отдельным документом. Также пункт должен содержать информацию о допустимых отклонениях при выплате кредита и положение о возможности досрочного погашения обязательств.
  • Раздел с информацией о удостоверении права собственности на предмет залога. Помимо самого раздела, он может содержать ссылки на иные документы (или их нотариально заверенные копии) – завещание, договор безвозмездной передачи, договор-купли продажи и прочие.
  • Права и обязанности сторон. Этот раздел содержит сведения не только об ответственности сторон в случае нарушения условий соглашения, но и порядок разбирательств в случае таких нарушений.
  • Реквизиты сторон.

Договор считается выполненным после полного исполнения сторонам своих обязательств. Но бывают ситуации, при которых договор может прекратить свое действие досрочно. Если такая ситуация возникла, то необходимо обнулить запись о регистрации кредитного договора в ЕГРП.

Если прекращение действия ипотечного договора было согласовано сторонами, то они подают соответствующие заявления (как и в случае подачи заявления на регистрацию ипотечной сделки).

Если в ходе исполнения договора возникли разногласия, и они решались в судебном порядке, то заявление может быть аннулировано решением суда.

к оглавлению ↑

Ипотека при долевом строительстве

Поимо ипотеки на покупку готового или строящегося жилья, граждане России имеют возможность взять кредит при долевом строительстве. ДДУ имеет свои преимущества:

  • Более привлекательная цена, чем при покупке жилья у застройщика.

    Покупка жильяЭто обусловлено тем, что при заключении договора долевого участия можно исключить ненужных посредников, так как соглашение происходит между дольщиками и застройщиком напрямую.

  • Дольщики могут принимать участие даже в процессе проектирования здания, что дает возможность купить не только необходимые квадратные метры, но и внести корректировку в планировку помещений, с целью создания более комфортных жилищных условий.

Долевое строительство имеет и свои минусы, поскольку дольщики несут больше ответственности по кредитным обязательствам, так как залогом выступают только имущественные права на строительство.

Кроме того, процентные ставки при таком кредитовании значительно выше, так как долевое строительство редко попадает под льготные государственные программы. Это связано с тем, что дольщики получают в результате больше квадратных метров, чем обычно предусмотрено программой ипотечного кредитования с государственной поддержкой.

Договор долевого участия имеет две разновидности:

  • Оформление договораПод залог имеющегося жилья можно получить сумму, достигающую до 80 процентов стоимости долевого участия.
  • Если залоговой недвижимости нет, то можно получить всю сумму, под залог права долевого участия. Если дольщик в данной ситуации не сможет обслуживать свой долг, то его имущественные права будут проданы другому участнику долевого строительства.

При долевом участии размер процентов по кредиту может доходить до 16.

Если жилье все же строится с государственной поддержкой, то ипотека может обойтись в 11 процентов на этапе строительства и 8-12 процентов после сдачи жилья в эксплуатацию.

к оглавлению ↑

Договор ипотеки между физическими лицами

Договор ипотеки между физическими лицами возможен тогда, когда недвижимость предоставляется в качестве залога на обеспечение займа. Такой заем может быть, как денежным, так и имущественным.

Стоит помнить, что при оформлении частного дома в качестве залога, земля, на которой он находится, так же становится залогом. Даже если этот пункт не указан в договоре, законодательство предусматривает это условие автоматически.

Оформление ипотеки между физлицами происходит так же, как и в случае с юридическими. Главные отличия – это реквизиты сторон и отсутствие кредитных отношений. Кредитование – это коммерческая деятельность, направленная на получение прибыли от выдачи займа. Физическое лицо не имеет права получать прибыль от такой выдачи, поэтому может выдать другому физическому лицу только беспроцентный заем.

Передача ключаЗаключение ипотечных договоров между физическими лицами оформляется достаточно часто, при выдаче в долг крупных сумм денег. В данной ситуации займодатель получает дополнительную страховку от невозврата денежных средств. Дело в том, что при невыплате долга по расписке займодателю придется сначала обращаться в суд с целью обязать получателя вернуть полученную сумму.

И только после очередного невозврата он может потребовать в суде конфисковать жилье с целью погашения долга. Если получатель займа при этом окажется в категории социально уязвимых граждан или переоформит квартиру на члена семьи или третье лицо, то взыскать долг станет проблематичным.

При оформлении ипотеки такая ситуация исключена, так как действия владельца залогового жилья в отношении возможности смены собственника приостанавливаются.

Читайте также:
Коноплнов Иван
Об авторе
Подготовил: Коноплнов Иван,
Эксперт проекта ANedvizhimost.ru
Полезная статья?
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (No Ratings Yet)
Загрузка...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *