Желание приобрести собственное жилье часто толкает человека на рискованную операцию – оформление ипотеки.
Если семейный доход высок и у должника есть возможность своевременно погашать платежи, тогда приобретение жилья пройдет безболезненно.
Но что делать, если после оформления ипотеки ситуация изменилась и семья больше не в состоянии платить значительные суммы? Предлагаем ознакомиться с вариантами выхода из этой ситуации, которые допускает действующее законодательство РФ.
Пересмотр условий ипотеки
Ипотечный договор – залоговый документ к кредитному договору. Он составляется в двух случаях:
заемщик берет кредит в банке под покупку недвижимости, и эта же недвижимость передается в ипотеку;- кредит предоставляется для целей, не связанных с приобретением жилой недвижимости, но в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредиту банк требует передать в залог другое имущество, которым владеет заемщик.
Хоть два указанных прецедента и схожи между собой, но есть ряд нюансов, которые будут важны в том случае, если у заемщика нет возможности платить ипотеку. Так, например, суд запретит выселение должника из квартиры, которая была заложена под кредит, выданный не на покупку этой квартиры, а для других целей.
В большинстве случаев физические лица, которые приобретают жилье через ипотечное кредитование, рассчитывают свои финансовые возможности и готовы добросовестно выполнять свои обязательства перед банком.
Однако иногда возникают непредвиденные жизненные обстоятельства, действие которых может стать причиной возникновения долга по ипотеке. Что делать в таких случаях — должник зачастую не знает.
К непредвиденным обстоятельствам, ухудшающим материальное состояние заемщика, относятся:
- тяжелые болезни близких родственников;
- утрата постоянного источника дохода;
- утрата трудоспособности и т.д.
Несмотря на то, что финансовые трудности, связанные с влиянием негативных факторов, считаются объективными, для банка нет смягчающих обстоятельств, и он все равно будет требовать от заемщика полное погашение ежемесячных платежей на условиях, указанных в договоре.
И именно в договоре кроется первая возможность решить ситуацию по предупреждению возникновения кредитного долга. В тексте кредитного соглашения обязательно прописываются следующие условия:
- сумма обязательного ежемесячного платежа и срок его оплаты;
размер пени за несвоевременную оплату;- штраф за нарушение обязательств;
- обязательство уведомлять банк об изменении своего материального положения;
- возможности пересмотра условий кредитного договора.
Один из вариантов решения проблем с возможной просрочкой по ипотеке – официальное обращение в банк с просьбой пересмотреть условия кредитования в связи с ухудшением финансового состояния заемщика. Чтобы избежать просрочек по кредиту банки идут на такой пересмотр и предоставляют плательщикам отсрочку или рассрочку по платежам на срок действия неблагоприятных обстоятельств.
к оглавлению ↑Рефинансирование
В ряде случаев, когда заемщик уже погасил значительную часть кредита, но по каким-либо причинам образовалась задолженность по невыплаченной части, заемщик имеет право инициировать процедуру рефинансирования в другом банке или по другой кредитной программе в этом же банке.
У рефинансирования есть плюсы и минусы, которые необходимо тщательно изучить, перед тем как искать новый банк.
Плюсы перекредитации:
- возможность получить более выгодную ставку;
- продление сроков кредитования;
возможность передать в залог вместо квартиры другое имущество (в том случае, если его оценочная стоимость залога превысит сумму кредита в соотношении 1/1,5).
Минусы перекредитации:
- длительный переговорный процесс;
- дополнительные затраты на оформление договора ипотеки с новым банком.
По результатам рефинансирования новый банк погасит полностью задолженность заемщика по выплате стоимости квартиры в предыдущем банке, и приобретет нового должника.
к оглавлению ↑Последствия непогашенной просрочки
Если же все возможности договорного урегулирования непогашенной задолженности по ипотеке упущены, и другие банки не соглашаются участвовать в схеме перекредитации, то должнику необходимо выработать тактику защиты своих прав и интересов в процедуре возможного обращения банком взыскания на залоговое имущество.
Если у должника нет денег и он знает, что по этой причине он не сможет и не будет платить ипотеку, то такой заемщик в любом случае не лишается следующих прав:
знать сумму своего долга и обжаловать ее размер в том случае, если начисление осуществлялось с нарушением кредитного договора или норм гражданского законодательства РФ;- выставить квартиру на продажу и по согласованию с банком продать её новому покупателю, а за счет вырученной суммы погасить долг перед банком;
- обжаловать через суд действия, связанные с обращением взыскания на имущество.
Важно! Должник, которому нечем выплачивать ипотеку, больше всего беспокоится, что у него отберут квартиру. Это самый крайний вариант, который банки практически не используют, поскольку есть масса сложностей с выселением семьи из квартиры.
Поэтому наиболее распространенные вариант развития событий в тех случаях, когда есть просрочка по ипотеке, выглядит следующим образом:
- должник получает уведомление банка с требование погасить долг по кредиту в определенный срок;
- если долг не платится более 3-х месяцев и задолженность составляет более 5% от общего обязательства, банк направляет должнику уведомление о том, что последний, в течение срока определенного договором, должен досрочно погасить кредит и все платежи по нем;
- если досрочное погашение не было произведено, банк подает исковое заявление в суд о взыскании с заемщика задолженности по кредитному договору и о погашении долга за счет залогового имущества;
- суд рассматривает иск, устанавливает законность требований и постановляет решение удовлетворить претензии банка, либо отказать;
- после того как положительное решение вступило в силу, банк направляет исполнительный лист судебным приставам, те описывают имущество и выставляют его на торги.
Следует отметить, что это достаточно длительный процесс, и иногда он может тянуться до пяти лет.
Но должнику, который получил уведомление о досрочном погашении кредита, не стоит затягивать с принятием ряд важных решений. Нужно как можно быстрее выбрать тактику защиты:
- искать компромисс с банком;
- нанимать адвоката для защиты своих прав в суде;
- самостоятельно продавать квартиру.
Возможно, придется одновременно двигаться по всем трем направлениям. В любом случае должнику потребуется консультация адвоката, специализирующегося на защите прав заемщиков в спорах с банками. Поэтому, если вам нечем платить ипотеку и вы не знаете, что делать, — в первую очередь проконсультируйтесь у юриста.
к оглавлению ↑Порядок обращения взыскания на квартиру
В тех случаях, когда суд постановил взыскать с должника полную сумму задолженности, а денег для выплаты банку по судебному решению нет, заемщика ожидает процедура обращения взыскании на заложенное имущество. Она также производится только по решению суда.
При принятии решения, суд устанавливают: есть ли обстоятельства, которые могут препятствовать передачи квартиры банку в счет погашения кредитного долга.
К таким обстоятельства относятся:
- проживание в квартире несовершеннолетних;
- регистрация по данному адресу нетрудноспособных граждан, инвалидов;
- отсутствие у семьи возможности приобрести другое жилье и т.д.
Если во время судебного разбирательства выясняется, что семья не может быть выселена из квартиры, а банк фактически не имеет возможности распорядиться залоговым имуществом, то заявление банка об обращении взыскания на имущество суд отклоняет. При этом должник остается обязанным погашать банку из своих доходов, взысканную с него по решению суда сумму долга.
(No Ratings Yet)
Загрузка...