Ответственность за нарушение договора ипотеки

Желание приобрести собственное жилье часто толкает человека на рискованную операцию – оформление ипотеки.

Если семейный доход высок и у должника есть возможность своевременно погашать платежи, тогда приобретение жилья пройдет безболезненно.

Но что делать, если после оформления ипотеки ситуация изменилась и семья больше не в состоянии платить значительные суммы? Предлагаем ознакомиться с вариантами выхода из этой ситуации, которые допускает действующее законодательство РФ.

Пересмотр условий ипотеки

Ипотечный договор – залоговый документ к кредитному договору. Он составляется в двух случаях:

• заемщик берет кредит в банке под покупку недвижимости, и эта же недвижимость передается в ипотеку;
• кредит предоставляется для целей, не связанных с приобретением жилой недвижимости, но в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредиту банк требует передать в залог другое имущество, которым владеет заемщик.

Хоть два указанных прецедента и схожи между собой, но есть ряд нюансов, которые будут важны в том случае, если у заемщика нет возможности платить ипотеку. Так, например, суд запретит выселение должника из квартиры, которая была заложена под кредит, выданный не на покупку этой квартиры, а для других целей.

В большинстве случаев физические лица, которые приобретают жилье через ипотечное кредитование, рассчитывают свои финансовые возможности и готовы добросовестно выполнять свои обязательства перед банком.

Однако иногда возникают непредвиденные жизненные обстоятельства, действие которых может стать причиной возникновения долга по ипотеке. Что делать в таких случаях — должник зачастую не знает.

К непредвиденным обстоятельствам, ухудшающим материальное состояние заемщика, относятся:

• тяжелые болезни близких родственников;
• утрата постоянного источника дохода;
• утрата трудоспособности и т.д.

Несмотря на то, что финансовые трудности, связанные с влиянием негативных факторов, считаются объективными, для банка нет смягчающих обстоятельств, и он все равно будет требовать от заемщика полное погашение ежемесячных платежей на условиях, указанных в договоре.

И именно в договоре кроется первая возможность решить ситуацию по предупреждению возникновения кредитного долга. В тексте кредитного соглашения обязательно прописываются следующие условия:

• сумма обязательного ежемесячного платежа и срок его оплаты;
• размер пени за несвоевременную оплату;
• штраф за нарушение обязательств;
• обязательство уведомлять банк об изменении своего материального положения;
• возможности пересмотра условий кредитного договора.

Один из вариантов решения проблем с возможной просрочкой по ипотеке – официальное обращение в банк с просьбой пересмотреть условия кредитования в связи с ухудшением финансового состояния заемщика. Чтобы избежать просрочек по кредиту банки идут на такой пересмотр и предоставляют плательщикам отсрочку или рассрочку по платежам на срок действия неблагоприятных обстоятельств.

к оглавлению ↑

Рефинансирование

В ряде случаев, когда заемщик уже погасил значительную часть кредита, но по каким-либо причинам образовалась задолженность по невыплаченной части, заемщик имеет право инициировать процедуру рефинансирования в другом банке или по другой кредитной программе в этом же банке.

У рефинансирования есть плюсы и минусы, которые необходимо тщательно изучить, перед тем как искать новый банк.

Плюсы перекредитации:

• возможность получить более выгодную ставку;
• продление сроков кредитования;
• возможность передать в залог вместо квартиры другое имущество (в том случае, если его оценочная стоимость залога превысит сумму кредита в соотношении 1/1,5).

Минусы перекредитации:

• длительный переговорный процесс;
• дополнительные затраты на оформление договора ипотеки с новым банком.

По результатам рефинансирования новый банк погасит полностью задолженность заемщика по выплате стоимости квартиры в предыдущем банке, и приобретет нового должника.

к оглавлению ↑

Последствия непогашенной просрочки

Если же все возможности договорного урегулирования непогашенной задолженности по ипотеке упущены, и другие банки не соглашаются участвовать в схеме перекредитации, то должнику необходимо выработать тактику защиты своих прав и интересов в процедуре возможного обращения банком взыскания на залоговое имущество.

Если у должника нет денег и он знает, что по этой причине он не сможет и не будет платить ипотеку, то такой заемщик в любом случае не лишается следующих прав:

• знать сумму своего долга и обжаловать ее размер в том случае, если начисление осуществлялось с нарушением кредитного договора или норм гражданского законодательства РФ;
• выставить квартиру на продажу и по согласованию с банком продать её новому покупателю, а за счет вырученной суммы погасить долг перед банком;
• обжаловать через суд действия, связанные с обращением взыскания на имущество.

Важно! Должник, которому нечем выплачивать ипотеку, больше всего беспокоится, что у него отберут квартиру. Это самый крайний вариант, который банки практически не используют, поскольку есть масса сложностей с выселением семьи из квартиры.

Поэтому наиболее распространенные вариант развития событий в тех случаях, когда есть просрочка по ипотеке, выглядит следующим образом:

• должник получает уведомление банка с требование погасить долг по кредиту в определенный срок;
• если долг не платится более 3-х месяцев и задолженность составляет более 5% от общего обязательства, банк направляет должнику уведомление о том, что последний, в течение срока определенного договором, должен досрочно погасить кредит и все платежи по нем;
• если досрочное погашение не было произведено, банк подает исковое заявление в суд о взыскании с заемщика задолженности по кредитному договору и о погашении долга за счет залогового имущества;
• суд рассматривает иск, устанавливает законность требований и постановляет решение удовлетворить претензии банка, либо отказать;
• после того как положительное решение вступило в силу, банк направляет исполнительный лист судебным приставам, те описывают имущество и выставляют его на торги.

Следует отметить, что это достаточно длительный процесс, и иногда он может тянуться до пяти лет.

Но должнику, который получил уведомление о досрочном погашении кредита, не стоит затягивать с принятием ряд важных решений. Нужно как можно быстрее выбрать тактику защиты:

• искать компромисс с банком;
• нанимать адвоката для защиты своих прав в суде;
• самостоятельно продавать квартиру.

Возможно, придется одновременно двигаться по всем трем направлениям. В любом случае должнику потребуется консультация адвоката, специализирующегося на защите прав заемщиков в спорах с банками. Поэтому, если вам нечем платить ипотеку и вы не знаете, что делать, — в первую очередь проконсультируйтесь у юриста.

к оглавлению ↑

Порядок обращения взыскания на квартиру

В тех случаях, когда суд постановил взыскать с должника полную сумму задолженности, а денег для выплаты банку по судебному решению нет, заемщика ожидает процедура обращения взыскании на заложенное имущество. Она также производится только по решению суда.

При принятии решения, суд устанавливают: есть ли обстоятельства, которые могут препятствовать передачи квартиры банку в счет погашения кредитного долга.

К таким обстоятельства относятся:

• проживание в квартире несовершеннолетних;
• регистрация по данному адресу нетрудноспособных граждан, инвалидов;
• отсутствие у семьи возможности приобрести другое жилье и т.д.

Если во время судебного разбирательства выясняется, что семья не может быть выселена из квартиры, а банк фактически не имеет возможности распорядиться залоговым имуществом, то заявление банка об обращении взыскания на имущество суд отклоняет. При этом должник остается обязанным погашать банку из своих доходов, взысканную с него по решению суда сумму долга.