Вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеке, волнует многих заемщиков, особенно тех, кто оформил долгосрочный кредит более чем на 10 лет. За этот период в жизни человека может произойти множество непредвиденных ситуаций, в которых единственным верным решением станет перепродажа взятого в кредит жилья.
Особенности продажи квартиры в ипотеке и ее виды
Особенности такой процедуры весьма неоднозначны, и могут доставить продавцу массу хлопот – не каждый покупатель захочет стать владельцем квартиры с обременением, да и сам процесс оформления договора купли-продажи с ипотекой имеет некоторые юридические нюансы. Впрочем, способов совершить подобную сделку на сегодняшний день достаточно много.
к оглавлению ↑Продажа за наличный расчет
Конечно, ипотека отпугивает потенциальных покупателей, и владельцу такой квартиры, приходится долго искать нового владельца, который бы согласился на подобную сделку. В этом случае, продать дом в ипотеке, квартиру или любой другой вид недвижимости, проще и выгоднее с помощью наличного расчета или, так называемого, досрочного погашения долга.
Как правило, расплата за жилище происходит за счет средств нового покупателя. Таким способом продают любой вид недвижимости: находящийся на стадии строительства, в новостройках и вторичные квартиры.
Для того чтобы оформить сделку по данной схеме необходимо:
- Обратиться к нотариусу для заключения соглашения, где заемщик даст свое согласие на внесение некой суммы для погашения ипотеки. Эти средства пойдут в стоимость квартиры.
После свершения данной процедуры с квартиры снимается обременение, а между сторонами заключается договор купли-продажи.- Далее покупатель вносит на баланс банковской ячейки оставшуюся долю денег за приобретаемое жилье.
- Когда договор и другие документы для продажи квартиры подписаны, продавец получает доступ к ячейке.
- Если продажа квартиры по ипотеке совершается в еще не сданном в эксплуатацию объекте, стоит переоформить договор долевого строительства.
Такой порядок продажи называют «доверительным» так как покупатель, еще не ставший обладателем недвижимости, перечисляет банку сумму задолженности по кредиту за своего продавца.
к оглавлению ↑Из ипотеки в ипотеку
Нередки случаи, когда покупатель и сам не имеет достаточно денег, чтобы покупать понравившуюся квартиру, которая находится в займе. Тогда, возникает логический вопрос: «Возможна ли продажа квартиры под ипотеку, если она ещё не выкуплена полностью?» В период экономического кризиса такая ситуация встречается крайне часто, и оформление подобной сделки уже давно введено в перечень юридических услуг.
Процедура называется заменой заемщика или «перезайм».
Найти перезанимателя не так-то сложно, ведь стоимость квартиры в ипотеке обычно ниже рыночной, да и скорее всего, некоторая часть долга уже погашена прежним заемщиком. Для этого необходимо лишь разместить в интернете объявления о продажи квартиры с использованием ипотеки и дождаться потенциального клиента.
Сама процедура переоформления состоит из следующих шагов:
- Продавец и покупатель должны посетить банк, где был взят ипотечный кредит.
- Банковский сотрудник проверит будущего владельца квартиры на соответствие: уровень и стабильность дохода, кредитную историю и другие факторы.
- Перезаниматель составляет новый договор с банком, где по условиям, жилье остается в банковском залоге, а меняется лишь заемщик.
- Продавец подписывает соглашение о переуступке долговых обязательств, которое затем регистрируется в Росреестре.
- Взяв ипотеку на себя, новый квартирант вправе погасить долг досрочно или продолжать выплату частично.
В случае такой сделки риски продавца при продаже квартиры по ипотеке практически нулевые. Единственное с чем может столкнуться прошлый кредитор – это погашение накопившихся процентов, так как они не относятся к стоимости квартиры.
Стоит знать, что реализация данной процедуры занимает достаточно много времени. К примеру, передача долговых обязательств по закону оформляется порядка 20-30 дней, еще неделя понадобится для снятия обременения с квартиры и примерно 2 недели для регистрации договора на новое физическое лицо в регистрационной палате.
к оглавлению ↑Продажа через банк
Нередко, заемщики приходят к банкам с вопросом: «Как продать квартиру в ипотеке?» и тут же находят приемлемый для себя ответ: «Напрямую, через банк». Это не только надежный, но и самый быстрый способ.
Сотрудники кредитной организации сделают всю работу по оформлению и сбору документов за заемщика, и продаваемый объект будет освобожден от обременений.
Продажа квартиры, находящейся в ипотеке с помощью банка осуществляется следующим образом:
- Необходимо официально заявить в банк о помощи в продаже квартиры, находящейся в залоге.
Стороны подписывают составленное банком соглашение и заверяют его у нотариуса.- Новый заемщик открывает денежные ячейки: одну – для погашения кредита, другую – для выплаты оставшейся суммы за приобретенную квартиру.
- В местном отделении Росреестра подписывается и регистрируется договор купли-продажи.
Многие продавцы задаются вопросом, а можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку без поиска покупателя? Можно, ведь банк берет на себя все обязательства данной сделки, в том числе и по поиску клиентов, согласных на подобные условия приобретения недвижимости.
к оглавлению ↑Какой метод продажи лучше?
Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке наиболее выгодно, сказать сложно. Все зависит от многочисленных факторов. Однако наиболее надежным и удобным методом является продажа недвижимости с помощью сторонней организации – банка.
Но в этом случае покупателя выбирает не заемщик, а посредник. Как правило, он же устанавливает и стоимость, по которой будет продаваться недвижимость, что является не всегда выгодным для продавца.
Самостоятельная продажа связана со многими рисками, а также процесс этот достаточно длительный. Ведь все, начиная от оценки квартиры, поиска клиентов и заканчивая сбором документов для сделки, ложиться на плечи заемщика.
к оглавлению ↑Наиболее выгодным, а также безопасным способом является пересдача квартиры в ипотеку. Весь процесс сделки контролируется банком, а рыночная стоимость таких квартир обычно выше.
Документы для продажи ипотечной квартиры
Продавать свою недвижимость приходиться очень многим, чтобы погасить долги или приобрести что-то необходимое, а иногда и просто за ненадобностью. Но если со схемами сделок все более-менее понятно, то, как продать квартиру с обременением ипотекой без потери времени и нервов? Для этого продающий должен заранее позаботиться о пакете документов, который понадобиться во время купли-продажи. Он достаточно обширен, и иногда зависит от конкретных ситуаций и вида выбранной сделки.
Стоит понимать, что существует стандартный перечень бумаг, а есть и дополнительный, которые, возможно, и не понадобятся в процессе, но наличие таких документов крайне желательно.
Основные документы для продажи квартиры в ипотеке:
- паспорт РФ;
- паспорт кадастровый;
выписка из домовой книги, где указаны все зарегистрированные жители продаваемой квартиры;- если недвижимость в долевой собственности, потребуется согласие всех ее собственников;
- документ правоустанавливающий на приобретенный в ипотеку объект
- поэтажный план с экспликацией, получить который можно в местном БТИ;
- если недвижимость приобреталась в браке, то необходимо согласие супругов;
- договор с банком на ипотеку.
Существуют и другие документы, которые, возможно, могут потребоваться при продаже ипотечной квартиры. Они нужны для того, чтобы обезопасить нового заемщика от различного рода рисков и предоставляются, как правило, по запросу покупателя. К ним относятся:
- справка от банка об отсутствие пенни за кредит, которая докажет, что можно продать квартиру без последствий для покупателя;
- справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ее можно получить в УК или ЖКО);
- справка от психоневрологического диспансера, которая необходима для того, чтобы продажа квартиры через ипотеку прошла чисто, а покупатель был уверен в том, что продавец находится в твердом уме;
- выписка из ЕГРП об отсутствии ареста и других обременений.
Заказывая документы, нужно знать, что некоторые готовятся очень долго и позаботиться об их приобретении стоит заранее. Еще одним неожиданным моментом может стать тот факт, что взятый документ может действовать всего месяц, а поэтому некоторые из них необходимо собирать в последнюю очередь.
Отдельного внимания заслуживает предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке, который можно скачать в интернете или составить с помощью банковской организации, а также юридической фирмы или нотариуса. Такой документ поможет выяснить некоторые нюансы и исправить пункты договора, с которыми покупатель или продавец не согласны, а также узнать, как происходит процесс сделки.
к оглавлению ↑Риски при продаже
Когда дело доходит до совершения сделки, многие начинают задумываться о самом серьезном моменте процесса – чем чревата продажа квартиры через ипотеку и каковы риски продавца. И они действительно могут произойти.
Один из первостепенных рисков – это неполучения денег от покупателя после заключения договора. Чаще всего обманные действия случаются при самостоятельной продаже квартиры, находящейся в ипотеке.
Если оформление договора проходило с помощью банка или методом перезайма ипотечного кредита, то такое недоразумение практически исключено. Ведь сделка строго контролируется опытными сотрудниками банка и проходит по закону.
Если новый заемщик не перечислит в ячейку деньги в течение 10 дней, то договор аннулируется и проданный по документам объект вновь перейдет его прежнему владельцу.
Перед тем, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке нужно оценить и другие виды рисков, возможно, банк просто не одобрит сделку.
Предлогом для отказа могут стать непогашенные проценты за ипотеку, неуплата коммунальных платежей за недвижимость и ее арест, а также многое другое. При этом банк не обязан объяснять причины. В этом случае заемщик, пытающийся продать свою обременительную квартиру, становится в невыгодное положение и вынужден полностью выплачивать взятый ипотечный кредит и лишь после этого – совершать сделку.
При этом бывают ситуации, когда продавец уже мог получить аванс от покупателя и потратить его, а после узнать, что сделка не может быть одобрена банком.
В итоге, задаваясь вопросом «Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку?», ответ однозначно будет положительным, но для реализации данной идеи необходимо досконально изучить весь процесс сделки и ее нюансы, и лучше всего в этом деле – обратиться за профессиональной помощью в юридическую компанию.
(No Ratings Yet)
Загрузка...