Особенности и последствия ипотечного кредитования в России

Ипотечное кредитование, в отличие от остальных видов, подразумевает под собой обязательное наличие залога в виде недвижимости. Это может быть, как жилая, так и коммерческая недвижимость.

Данной услугой пользуются как коммерческие структуры и юридические лица, с целью привлечения дополнительных средств, так и граждане, которые хотят обзавестись собственным жильем.

Особенности ипотечного рынка России

Специфика экономики Российской Федерации предполагает наличие широкого доступа банковского сектора к международным валютным кредитам, стоимость которых невысока. В то же время, в связи с невысоким уровнем развития потребительского рынка внутри страны и низкой покупательской способностью, кредитование населения происходит под достаточно высокие проценты.

Взятие крупной суммы денег в кредит для физического лица в большинстве случаев предполагает большой размер первоначального платежа или залог, оцененный минимум в 60% стоимости кредита (это общераспространенная практика, размер залога оговаривается с клиентом индивидуально, законодательством не установлено четких требований).

Исключения составляют только лизинг и ипотечное кредитование, в данном случае залогом становятся приобретаемые материальные ценности, в случае с ипотекой – это купленное жилье. Проценты банка по ипотечным кредитам традиционно высоки, особенно если кредит был получен в рублях, поскольку в цену кредита в данной ситуации закладываются валютные риски.

Жилье в кредитПричиной тому является то, что российские банки берут заем в иностранных банках и кредитных организациях, а выдают гражданам в рублях, конвертированных по курсу Центробанка. Поскольку российский рубль – это высокорискованный актив (за последние 2 десятка лет имели случаи неоднократной девальвации и даже дефолта).

С целью повышения привлекательности данного вида кредитования банки пошли на прямое кредитование в иностранной валюте. Этот шаг позволил избежать включения валютных рисков в цену кредита, однако сами риски не исчезли – полную ответственность за них взяли на себя кредитополучатели.

к оглавлению ↑

Кризис 2014-2016 годов

После резкого ухудшения положения экономики РФ в 2014 году (которое стало ощущаться уже в Июне месяце), российский рубль резко ослабился ко всем основным валютам, в первую очередь к американскому доллару. Падение к 2016 году составило, в среднем 200%.

Условия кризиса не позволили увеличить доходы граждан, а наоборот, снизил их, а в некоторых случаях и вовсе привел к их исчезновению, в связи с ростом безработицы.

Эти события нанесли тяжелый удар по пользователям ипотечных кредитов – стоимость кредита, а, следовательно, и размер выплат увеличился в 2 раза, при том, что доходы сократились. Более половины ипотечников оказались в ситуации, когда они не смогли соблюдать график платежей по кредиту. Граждане обратились за помощью к правительству.

к оглавлению ↑

Варианты решения проблемы

Правительство и Центробанк с первой половины 2014 года приступили к обсуждению вопроса поддержки ипотечников, в Думе рассматривались следующие варианты:

  1. Кредит на дом

    Наложить мораторий на взыскание долгов по ипотечному кредиту. В случае принятия данного законопроекта, банки не имели бы права обращаться к судебным исполнителям и коллекторным агентствам для принудительного взыскания долга с кредитополучателя.

    По ходатайству Центробанка законопроект о валютной ипотеке был отклонен на стадии рассмотрения, поскольку привел бы к резкому падению банковского сектора, хотя верховный суд поддерживал данную инициативу.

  2. Оказание государственной поддержки ипотечным заемщикам за счет средств бюджета. Данная мера позволила бы оказать непосредственную помощь кредитополучателям, защитив их тем самым от потери жилья и резкого ухудшения уровня жизни. Законопроект был принят, но частично и с существенными ограничениями, что не позволило большинству заемщиков воспользоваться им.
  3. Введение в стране практики банкротства для физических лиц. Это закон был принят, и позволяет снять с себя бремя кредитных обязательств, в случае отсутствия возможности обслуживать взятый кредит.

    БанкротНо в отличии, от практики западных стран, процедура банкротства в России не сопровождается поддержкой государства – все расходы на осуществление процедуры несет гражданин, государство не оказывает поддержки и не производит реабилитацию обанкротившегося физического лица.

Правительство рассматривало и другие варианты, но все они были отклонены в связи со сложностями в экономике. В результате валютные заемщики по ипотеке получили только 2 возможных варианта решения своей проблемы – банкротство или помощь государства.

к оглавлению ↑

Особенности процедуры банкротства

Процедура банкротства физических лиц – это новшество для российского законодательства. Эта процедура осуществляется на основании Федерального закона РФ от 29 декабря 2014 г. N 476-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», и действует с 1 октября 2015 года. Закон применим не только в случае ипотечного кредитования, но и во многих других, когда заемщик не в состоянии платить по долгам.

Судовое решениеЕсли стала неподъемной валютная ипотека решение правительства позволяет обратиться в суд с просьбой признать гражданина финансово несостоятельным, что впоследствии позволит ему отказаться от исполнения кредитных обязательств. Для обращения в суд придется собрать все необходимые документы, которые подтвердят факт финансовой несостоятельности, а также уплатить государственную пошлину (600 рублей) и внести залоговый депозит суда (25000 рублей).

Производить данную процедуру собственными силами не рекомендуется, желательно нанять финансового управляющего, который сможет продать жилье и выплатить долги, сведя при этом потери к минимуму.

Дело в том, что если не продать квартиру и не выплатить долги самостоятельно, то эту процедуру произведут судебные исполнители. Законодательство дает им не только право на это, но и устанавливает четкие границы.

К примеру, стартовая цена недвижимости может составлять не менее 80% от ее покупочной стоимости, а в случае отсутствия покупателя, она может быть снижена еще больше.

Продажа жильяТаким образом квартира может быть продана значительно дешевле, чем была куплена изначально. Если сумма остатка по кредиту будет выше, чем прибыль от продажи квартиры, то остаток долга придется выплачивать.

Государство в данной ситуации ничем не поможет и граждан будет вынужден искать средства на выплату остатков кредита, по которому также будут начисляться проценты, как за пользование кредитом. Если продать квартиру и выплатить долги без судебных исполнителей, то можно избежать подобных неприятностей.

к оглавлению ↑

Поддержка государства

Для поддержания граждан, оказавшихся в ложной ситуации в связи с падением курса российского рубля, и неспособным исполнять свои кредитные обязательства по валютной ипотеке, правительство приняло Постановление Правительства РФ от 7 декабря 2015 г. № 1331 «О внесении изменений в постановление Правительства РФ от 20 апреля 2015 г. № 373».

Помощь в покупкеДанное постановление предусматривает оказание помощи (рефинансирование валютной ипотеки) следующим категориям граждан России:

  • участники боевых действий;
  • инвалиды 1-ой и 2-ой группы;
  • семьи с детьми (необязательно многодетные, но есть ограничения).

Кроме того, поддержка будет оказана только в том случае, когда официальные доходы заемщика снизились не менее чем на 30%, или сумма выплат по кредиту увеличилась не менее чем на 30% в связи с падением курса рубля.

Последнее требование обусловлено тем, что некоторые банки сами пошли навстречу своим клиентам, заморозив курс доллара по выплате валютной ипотеки на уровне 50 рублей за 1 доллар США. Правительство ввело данное ограничение, чтобы граждане, способные платить за кредит, не уменьшали свою нагрузку за счет бюджетных средств.

Для семей с детьми тоже введены ограничения – если жилье превышает установленные нормы по площади (однокомнатные – более 45 м2, двухкомнатные – более 65 м2, трехкомнатные – более 85 м2), то воспользоваться поддержкой смогут только многодетные семьи (имеющие 3 и более детей).

Расчет суммыОстальные категории граждан, несмотря на сложности и отсутствие возможности обслуживать свои долги, воспользоваться данной поддержкой не смогут.

Постановлением предусматривается реструктуризация валютной ипотеки за счет государственных средств в размере 10%, но не более 600000 рублей. При среднем ипотечном займе от 1,1 до 4,3 миллиона рублей (в зависимости от региона) эта поддержка является незначительной, особенно на фоне увеличения долговой нагрузки более чем в 2 раза.

К 2016 году обсуждения в Госдуме по поводу поддержки ипотечных заемщиков приостановлено, несмотря на то, что многие семьи продолжают терять жилье, а их финансовое состояние продолжает ухудшаться.

Читайте также:
Коноплнов Иван
Об авторе
Подготовил: Коноплнов Иван,
Эксперт проекта ANedvizhimost.ru
Полезная статья?
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (No Ratings Yet)
Загрузка...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *