Документальное оформление ипотеки для ИП

Предоставление ипотечного кредитования для ИП возможно при наличии эффективной деятельности, подтвержденной документально. Особенность данного вида ипотеки состоит в оформлении собственности на физическое лицо с подтверждением показателей платежеспособности бизнеса ИП.

Условия ипотечного кредитования ИП

Банки предоставляют средства предпринимателям для приобретения недвижимости под надежные гарантии. Подтверждением платежеспособности служат:

1. Ведение деятельности с оборотами и перспективой развития. Для подтверждения роста доходов и капиталовложений соискатель представляет налоговые декларации за несколько периодов деятельности и книги учета доходов и расходов.
2. Наличие расчетного счета ИП и закрытых, своевременно погашенных кредитов, полученных в банке.
3. Прозрачность бизнеса. Приветствуются ведение доходных видов деятельности и применение системы налогообложения, позволяющей получить сведения о чистой прибыли.
4. Наличие офиса, личного имущества, используемого для получения дохода, значительной численности сотрудников и прочих доказательств серьезности намерений по ведению дальнейшей деятельности.

Предоставляется ипотека для ИП под залог приобретаемого имущества. Частично в качестве залога могут использоваться товарно-материальные ценности в обороте и личное имущество предпринимателя.

На период кредитования заключается договор поручительства с юридическим лицом.

Постоянные клиенты учреждения, ведущие долгосрочную деятельность с размещением средств, могут претендовать на льготные условия.

Выступая заемщиком, индивидуальный предприниматель может получить:

• пониженную сумму процентной ставки;
• отсрочку платежа начала погашения;
• минимальную сумму первоначального взноса;
• индивидуальный график платежей.

До подготовки документов и заключения договора кредитные инспекторы банка проводят собеседование с предпринимателем. Во время обсуждения кредитования определяются возможность заимствования, условия предоставления.

На предварительном этапе предпринимателю предоставляется информация о размере, сроке, ставке. До того, как ИП взять ипотеку, требуется уточнить в банке требования к зданиям или помещениям, приобретаемых в рамках программы кредитования.

До подачи заявки предпринимателю потребуется иметь:

1. Стаж ведения активной деятельности в течение года и более.
2. Отсутствие кредиторской задолженности перед бюджетом, значительных сумм долга перед партнерами и персоналом.
3. Представление о предмете кредитования – здании или помещении приобретения. Потребуются данные о сумме сделки, оценочной стоимости недвижимости и соответствии объекта программам кредитования.
4. Наличие суммы для первоначального взноса, проведения оценки и страхования. Величина взноса составляет от 20 до 30% общей стоимости договора сделки.

Предоставляется ипотека для ИП на основании заявки в форме анкеты с приложением документов по перечню банка.

Учреждения самостоятельно разрабатывают перечень форм, состав которых может быть дополнен в зависимости от условий и характеристик заемщика.

к оглавлению ↑

Особенность документооборота ипотеки

Важным документом, представляемым для заключения договора ипотеки, является анкета. Применяются формы, разработанные каждым банком отдельно для заемщика и поручителя. На основании сведений анкеты производится анализ показателей деятельности, дополнительную информацию о которых банки могут получить из отчетности и первичной документации. В анкете указываются:

1. Информация о заемщике и поручителе – наименование, место расположения, данные расчетных счетов.
2. Сведения о бизнесе – периоде ведения, основных видов деятельности.
3. Данные полученных доходов и произведенных расходов по отчетным периодам, прибыли после того, как налог в бюджет уплачен.
4. Сведения о партнерах, контрактах с приведением конкретных данных контрагентов, суммах кредиторской и дебиторской задолженностей.
5. Данные о недвижимости, планируемой к приобретению.

Данные, предоставляемые ИП, должны быть правдивы и актуальны. Информация проверяется кредитным инспектором и службой безопасности банка. Данные должны подтверждаться приложенными документами. Предоставляются копии с подтверждением оригинала:

1. Паспорта, удостоверяющий личность.
2. Свидетельств о регистрации и постановке на учет. С сентября 2016 года банки имеют возможность получать сведения о регистрационных данных предприятий из ИФНС.
3. Лицензии для отдельных видов деятельности при их наличии.
4. Деклараций по основным налогам за период, определенный банком.
5. Книг учета доходов и расходов.
6. Договоров с партнерами – поставщиками и покупателями.
7. Накладных на товар и оборудование, выступающих в качестве залога.
8. Платежных документов, подтверждающих оплату залоговых товарно-материальных ценностей.
9. Договоров аренды офиса, торговых площадей.
10. Справку из ИФНС об отсутствии задолженности.
11. Выписку из реестра ИП с датой формирования, не превышающей месяца.

ИП для получения ипотеки должен подтвердить доход, полученный от ведения деятельности и расход в рамках выбранной системы налогообложения. Предприниматели представляют декларации, подтверждающие сумму выручки. Доход квартальных периодов определяют по книгам учета доходов и расходов, копии которых представляются вместе с дубликатами годовых деклараций.

Сложность подтверждения доходов возникает при подтверждении доходов для ИП на ЕНВД, в обязанность которых не входит учет полученной выручки. Для определения размера полученной выручки принимается вмененный доход, установленный для обложения единым налогом.

к оглавлению ↑

Оформление недвижимости

Отдельный пакет документов представляется на недвижимость, состав документов которого не отличается от обычных ипотечных договоров. Представляются:

1. Документы, подтверждающие права собственника у продавца.
2. Техническая документация, имеющаяся у собственника – кадастровый паспорт с актуальным сроком действия.
3. Графические формы документации – экспликация (качественная и количественная характеристика помещений), поэтажный план. При покупке здания предоставляется план участка, на котором расположен объект.
4. Оценка стоимости недвижимости. К проведению независимой экспертизы допускаются организации или ИП, имеющие рекомендацию в банке как надежные оценщики.

При покупке недвижимости у физического лица дополнительно предоставляются выписка из домовой книги и согласие супруга, имеющего право на часть собственности.

Заключенный с банком ипотечный договор используется для оформления права собственности. В случае покупки здания с участком заключаются 2 отдельных договора на каждый объект недвижимости.

При оформлении собственности производятся:

1. Регистрация недвижимости с обременением, правоприобретателем которого выступает банк. Сделки с недвижимостью могут производиться только при согласовании с банком.
2. Регистрация земельного участка в случае приобретения здания с территорией под сооружением.
3. Оформление страхования объекта недвижимости. Договор заключается в пользу банка, устанавливающего перечень страховых случаев объекта. Право выбора страховой компании имеется у банка. ИП обязан страховать недвижимость до полного погашения ипотеки.

В течение всего периода действия договора кредитования предприниматель должен подтверждать показатели платежеспособности, предоставленные им на этапе оформления ипотечного договора. ИП представляют копии отчетности, представляемые в ИФНС, промежуточные данные доходов и расходов по книгам учета. После погашения долга обременение с имущества снимается.