Особенности приобретения недвижимости в кредит от застройщика

Квартирный вопрос никогда не теряет своей актуальности. И для многих людей единственный способ приобрести достойное жилье – взять ипотеку. Но не всем хватает времени, сил и терпения оформлять ее через банк самостоятельно и тут, как вариант, возникает возможность заключить договор с застройщиком.

Многим договор кажется более удобным и легким способом приобрести недвижимость. Но, ипотека от застройщика имеет свои особенности, в которых есть как положительные, так и отрицательные стороны.

Отличительные стороны

Покупка квартиры или дома в ипотеку от застройщика отличается тем, что получатель кредита напрямую зависит от того, кто строит жилье. Застройщик, продавая свои квадратные метры, может сам выступать в роли кредитора или предоставить эту роль банку-партнеру. Также в качестве продавца могут выступать инвесторы, вложившие средства в новую постройку.

Особенности такой ипотеки:

• покупка может быть осуществлена за несколько лет до того, как недвижимость будет готова к эксплуатации;
• получатель кредита может приобрести жилье только в определенной застройке;
• заемщик может оформить договор ипотеки с застройщиком или с его банком-партнером.

У застройщиков с многолетним стажем есть свои банки-партнеры. Совместно с ними компания запускает специальные кредитные программы, чтобы успешно и быстро реализовывать свои новостройки. Банк получает новых клиентов, а заемщики приобретают:

• льготы на процентную ставку;
• упрощенную процедуру оформления собственности;
• сниженную цену на недвижимость.

При варианте, когда процедура покупки оформляется с застройщиком, срок ипотеки значительно короче – от года до двух лет (максимум 5 лет). И получатель должен оплатить минимум 50% стоимости жилплощади сразу. Ставки по проценту тоже значительно выше.

Заключая договор напрямую с застройщиком, покупатель может даже не страховать будущее имущество и не беспокоиться о необходимости независимой оценки. Документы для оформления тоже значительно сократятся. Но это вариант несет определенные риски и подходит тем, кто уже обладает достаточными средствами для такой покупки.

Приобретать недвижимость у компаний, которые сотрудничают с банками, намного надежнее и экономнее. Обычно партнерские программы обладают большими возможностями по предоставлению скидок и льгот.

Ипотека на строящееся жилье распространена в больших городах. Крупные компании, которые могут реализовать подобные застройки, работают только в значительных масштабах, что практически невозможно в маленьких населенных пунктах.

к оглавлению ↑

Плюсы и минусы

В покупке собственности у застройщика есть свои преимущества и недостатки. К плюсам относятся:

1. Сокращенный пакет документов.
2. Заниженные требования к получателю ипотеки. Кредитор в лице застройщика не требует доказательств платежеспособности своего клиента.
3. Отсутствие таких дополнительных платежей, как страховка и комиссии.
4. Более короткие сроки получения кредита. Оформление ипотеки на жилье в новостройке происходит в более короткие сроки. Кредитор принимает положительно решение быстро, так как сам заинтересован в договоре. Сбор документов тоже упрощен и происходит быстрее.
5. Получить ипотеку может человек с испорченной кредитной историей. Компания-застройщик не будет проверять эту информацию, так как основной ее интерес сосредоточен только на выплатах за ее жилье.
6. Не надо оформлять залог. Недвижимость в строящемся доме и является залогом. В собственность заемщика она переходит только после полной выплаты ее стоимости.
7. Отсутствие пеней, различных санкций и переплат (редко, но бывает, что они предусмотрены, поэтому стоит внимательно изучать договор).

Несмотря на значительный ряд плюсов, подобная ипотека имеет и свои недостатки. Поэтому, прежде чем решиться взять кредит, стоит рассмотреть все стороны этого процесса. К минусам относятся:

1. Завышенная процентная ставка при сроке кредита больше 2-3 лет. Процент по кредиту может быть завышен на 3%-5% в сравнении с обычной ипотекой от банка. Если кредит выплачивается в короткий срок, то она ниже.

2. Маленькие сроки для выплаты полной суммы. Застройщики редко позволяют выплачивать стоимость покупки больше 2 лет. Это значит, что ежемесячные выплаты будут высокими.

   Позволить себе такой ипотечный кредит могут только люди, с постоянным и хорошим доходом.

3. Большой первоначальный взнос (от 50% и выше). При средней процентной ставке покупателю проще накопить недостающую сумму за определенный срок и приобрести недвижимость без переплат.
4. Нет конкретных гарантий, что жилье в строящемся доме будет передано покупателю строго в определенный срок. Случаются ситуации, когда застройщик не соблюдает сроки сдачи недвижимости в эксплуатацию. Хорошо, когда в договоре расписаны варианты решения подобной проблемы.
5. Риск, оказаться обманутым мошенниками.

Чтобы минусы не были существенны и ипотека от застройщика оказалась выгодным вложением денежных средств, нужно просто быть более внимательным и осторожным, и тщательно изучать все условия договора.

к оглавлению ↑

На что обратить особое внимание

Сначала нужно определиться с компанией, к услугам которой придется прибегнуть. Выбирая фирму, стоит обратить внимание на такие критерии, как:

1. Срок работы на рынке недвижимости.
2. Количество и качество уже отстроенных и сданных в эксплуатацию домов.
3. Репутация компании среди партнеров, конкурентов и клиентов.
4. Рекламная активность фирмы, наличие и качество собственного сайта и других форм связи с клиентами.
5. Аккредитация в солидных крупных банках. Если ее нет, стоит насторожиться.

Покупатель всегда вправе знать, где происходит застройка, какова инфраструктура в этой местности и другие нюансы. Желая приобрести недвижимость в новостройке, по льготной программе, стоит осведомиться о сроках ее действия. При подписании договора важно обратить внимание на некоторые пункты:

1. Невозможность отчуждения, продажи или сдачи в аренду приобретаемой собственности, до полной оплаты за неё.
2. Фиксированная цена за один квадратный метр. Важно убедиться, что она не вырастет со временем или ввиду каких-либо обстоятельств.
3. Сроки платежей и их размеры, ответственность за просрочку.
4. Способы начисления процентов.
5. Характеристика квартиры или дома, ее состояние при передаче покупателю.
6. Сроки сдачи строящегося дома.

Для полной уверенности в безопасности подписываемого соглашения, лучше доверить изучение договора хорошему юристу.

Перед окончательным решением и подписанием всех бумаг, стоит все перепроверить и убедиться, что это выгодная ипотека, не повлечет ущерба или обмана.

к оглавлению ↑

Ипотека без первоначального платежа

Количество застройщиков с каждым годом увеличивается, а, значит, растет и конкуренция. Для быстрой и выгодной реализации своих проектов, компании предлагают новые условия приобретения частной собственности. Одно из самых популярных – покупка новостройки без первоначального взноса.

К таким предложениям фирмы прибегают не особо часто, но на рынке недвижимости они все же есть. Сроки выплаты полной суммы при нулевом первоначальном взносе сильно сокращаются. Они могут составлять 2-6 месяцев.

Подобные предложения чаще всего исходят от застройщиков, работающих в партнерстве с банком. Они идут на подобные условия при наличии стоящего залога. Им может быть выкупаемая недвижимость или уже имеющаяся частная собственность клиента. Дополнительной гарантией для кредитора становится оформленная страховка и обязательство соблюдения предписанных условий.

Отсутствие первоначального платежа и другие значительные льготы, должны настораживать. Это могут позволить себе только крупные и раскрученные компании.

Если подобное предложение исходит от малоизвестного застройщика, стоит подумать и еще раз перепроверить его репутацию, прежде чем соглашаться подписывать договор.

к оглавлению ↑

Оформление ипотеки

После выбора объекта, можно приступать к следующему этапу покупки квартиры: сбору документов и оформлению ипотеки. Лучше приобретать недвижимость в тех домах, где строительство уже закончилось и прошло государственную проверку. Это позволит оформить в качестве залога приобретаемое жилье. Требования кредиторов тоже ниже, если стройка подходит к завершению.

Порядок покупки:

1. Определение застройщика.
2. Заключение с ним договора о бронировании конкретной недвижимости. В этом соглашении должны быть указаны все параметры покупки, условия, сроки действия и другие основные пункты.
3. Поход в банк с обращением о предоставлении кредита.
4. После того, как обращение одобрено, составление и подписание договора на ипотеку.
5. Если в качестве кредитора выступает банк, будущее жилое имущество будет в обязательном порядке оценено и застраховано. После этого договор регистрируется и обретает юридическую силу.

Пакет документов зависит от того, кто выступает в роли основного кредитора. Если это сам застройщик, то список документов небольшой и определяется каждой компанией индивидуально, за исключением таких обязательных документов, как удостоверение личности с гражданством РФ.

Для получения кредита в банке потребуются следующие документы:

1. Заявление.
2. Документы на приобретаемую квартиру, выданные застройщиком после оформления соглашения на участие в долевом строительстве или инвестиционное соглашение.
3. Удостоверение личности (паспорт) с копией.
4. Документ, подтверждающий доходы заемщика.
5. Трудовая книжка с прилагаемой копией.
6. Договор с налоговой службы и его копия.
7. Трудовой договор с копией.
8. Копия документа с решением компании-застройщика о продаже недвижимости. В нем должны быть указаны все технические характеристики постройки и ее точная стоимость.

Перед оформлением квартиры в собственность, получатель должен ознакомиться с документами застройщика, в обязательный перечень которых входит:

1. Документ, подтверждающий, что застройщик собственник земли, где происходит строительство.
2. Разрешение на постройку со стороны государственных органов.
3. Акт о заранее распределенных квадратных метрах (домов, квартир).
4. Инвестиционный контракт.

Банк тоже вправе потребовать эти документы для предоставления ипотеки.

При оформлении в качестве залога уже имеющейся собственности, в банк представляются документы, подтверждающие ее законность.