Типовой договор найма (аренды) жилого помещения с правом последующего выкупа. Все нюансы аренды квартиры с правом выкупа

Аренда с последующим выкупом квартиры не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.

Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.

Заключаются такие договоры крайне редко. Во-первых, большинству просто неизвестен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.

Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей. Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.

Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Сравнительная таблица: плюсы и минусы

Параметры для сравнения	Ипотека	Аренда с последующим выкупом
Первоначальный взнос	Нужен	Не нужен
Подтверждение доходов, хорошая кредитная история	Требуется	Не требуется
Начисление процентов	Да	Обычно нет
Стоимость квартиры	Фиксированная, не корректируется	Может быть скорректирована
Право собственности	Оформляется сразу	Оформляется после выплаты выкупной стоимости
Юридическая чистота квартиры	Проверяет банк	Проверяет арендатор
Страховка	Обязательна	Не нужна

В чем отличие этой схемы от ипотечного кредита

Снимающий жилье с правом последующего выкупа арендатор может стать полноценным владельцем этого жилья только после того, как в ЕГРН будет внесена соответствующая запись. Но это возможно лишь после того, как вся выкупная стоимость жилья будет оплачена. То есть вышеупомянутые взносы можно платить годами, будучи при этом исключительно в статусе арендатора.

В случае с ипотекой человек практически сразу же получает статус собственника после сделки купли-продажи, право собственности в ЕГРН регистрируется с отметкой о наличии обременения. После выплаты кредита данное обременение будет погашено.

Для получения ипотеки часто требуются подтверждение доходов, наличие качественной кредитной истории, поиск созаемщиков и т.д. — желающему взять кредит надо доказать банку свою платежеспособность. Для аренды с последующим выкупом квартиры этого не требуется.

Ряд экспертов полагает, что в некоторых случаях при аренде с последующим выкупом квартиры человек рискует меньше, чем с ипотекой — сроки покупки здесь не такие длинные. При наличии возможности в течение этого времени люди выкупают объект недвижимости. Банк предоставляет долгосрочное кредитование, следовательно, выше вероятность, что заемщик уйдет в дефолт.

В любом случае каждая ситуация будет индивидуальной и здесь нет универсального ответа. Поэтому сравнивать риски двух данных способов рекомендуется при участии специалистов по недвижимости и юристов.

Отличие от рассрочки

Договор рассрочки и возможность в процессе аренды выкупить жилье имеют много общего, и это может привести к неразберихе. Рассрочка или лизинг имеет название финансового найма. Отличия только в том, что в наем передаются активы. За средства лизинга приобретаются активы, которые были утверждены покупателем лизинга. Человек или организация, предоставляющая недвижимость в лизинг, является посредником, но в правовых отношениях с арендодателем отсутствует третье лицо.

У арендатора нет приоритетного права на выкуп помещения, если наймодателем будет принято решение реализации.

Сделка о взятии кредита на покупку товара с рассрочкой выплат не может быть приравнена к арендным правовым отношениям с дальнейшим выкупом, так как в процессе оплаты приобретателем 50% от суммы стоимости продавец не сможет отказать в сделке, чтобы потребовать возврата продукции.

При аренде имущества с последующей покупкой предполагается, что после окончания юридического действия договорных условий его участниками выполнятся обязательства, куда входит и выплата полной стоимости объекта. При отсутствии исполнения положения, наймодатель имеет право требования объекта обратно.

Оформление сделки

Правовые документы по аренде имущественных ценностей с последующей их покупкой предполагает подписание отдельного договора, в котором будут присутствовать положения из арендного соглашения и договора купли-продажи. Согласно первому документу арендодателем передается арендатору конкретная квартира или дом за фиксированную плату для временного пользования. Также сторонами устанавливается в соглашении условие по передаче арендатору личных прав на арендованный объект недвижимости после покупки. Возможность такого перехода:

• когда завершается срок аренды;
• в досрочном порядке, когда арендатором преждевременно была внесена полная выкупная цена за арендуемый дом.

Но стороны сами соглашаются на то, чтобы выкупить недвижимое имущество. Даже при отсутствии прописанного условия в досрочных выплатах выкупной стоимости, продавец и покупатель в любой момент имеют право на оформление дополнительного соглашения, содержащего договорные пункты.

Арендатор и арендодатель также могут договориться о заплаченной сумме платы за аренду, которая засчитывается в качестве выплат согласованных сторонами выкупных цен за имущество. При подписании этого отдельного типа договора учитываются важные правовые уточнения, которые установлены российским гражданским законодательством. Договорные документы об аренде недвижимости (другого имущества) составляют в форме согласно правилам составления договора купли-продажи соответствующей имущественной ценности. К примеру, дополнительные требования будут предъявлены к соглашениям, требующим возмездное отчуждение участка, квадратных метров, другого недвижимого имущества.

В арендном соглашении с правом выкупа квартиры, как и другом соглашении гражданско-правового характера, должны присутствовать законодательно регламентированные существенные условия. При отсутствии данных условий в документе будет достаточно оснований, чтобы признать соглашение незаключенным. В документальной сделке находится следующая информация: данные, которые позволяют установить достоверную идентификацию передаваемой арендатору квартиры как объекты аренды, а именно:

• адресная информация квартиры или дома, которые передается по согласию в аренду;
• полное название сдаваемой арендной недвижимости (например, земельный надел, жилье либо комната от жилого надела;
• номер по кадастру;
• функциональные характеристики объекта правовых отношений. Пример, если помещение нежилое, его используют как склад, для производства, торговли, а земельный участок – для сельскохозяйственных, промышленных и иных предназначений;
• квадратные метры объекта недвижимости.

Далее обозначаются в документе размеры оплаты за аренду соответствующей недвижимости.

Также потребуется указание сведений выкупной стоимости сдаваемой в аренду квартиры. Стороны арендного соглашения недвижимого имущества должны учесть, что документ, оформляемый более, чем на 12 месяцев, должен регистрироваться в Росреестре.

Если покупателем или продавцом каким-то причинам не выполнялись условия по обязательствам регистрирования юридического контракта, его, согласно нормативным правилам, не будут считать заключенным.

Отмечается, что пункты договора о праве арендатора на приобретение арендуемого недвижимого имущества не могут считаться условиями права приобретения, а в данной ситуации действует иное правоотношение. Поэтому рекомендуется грамотно сформулировать пункты договора, чтобы не допустить претензий от одной или второй стороны.

Суть документа об аренде

В типовом договоре найма (аренды) жилого помещения с правом последующего выкупа должны быть прописаны следующие пункты:

• Полный адрес недвижимости;
• Размеры жилого помещения;
• Количество комнат, изолированных друг от друга;
• Рыночная цена недвижимости;
• Время действия договора.

Для правильного оформления документа, нужно найти типовой бланк, в котором наглядно представлены все пункты. Заказать заполнение данного документа вы можете у наших юристов  по цене, которую сами укажете! Договор найма составляется в соответствии со статьей 671.

Что значит снять, сдать жилье с дальнейшим правом его выкупить?

Справка. Аренда с правом выкупа квартиры – это вид сделки, дающий возможность жить в съемной квартире и одновременно иметь право на ее покупку, внося ежемесячные платежи.

На практике этот вариант часто является выгодным для обеих сторон, но встречается он достаточно редко.

Законодательно отношения между владельцем квартиры и покупателем-арендатором регулирует Гражданский кодекс РФ. Вся необходимая информация содержится в статьях 606-625.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть как собственник, так и другое лицо, имеющее соответствующие права по закону. Время, когда имущество перейдет в собственность арендатора, может совпасть сроком окончания договора либо наступить раньше.

Пункт о выкупе можно добавить в договор уже после его заключения. При этом принудить арендатора к обязательному выкупу невозможно. Сделка долгосрочного найма будет действовать до того момента, пока не окончится срок найма, прописанный в документе, либо пока кто-то из сторон нарушит условия соглашения,

Как заключить договор между физическими лицами

Случается, что аренду с последующим выкупом заключают между собой предприятия или государственные органы. В таких случаях соглашение разрабатывается с учетом интересов фирм, а контракт может содержать инвестиционные пункты.

Если речь идет о выкупе залоговых квартир, например, у банка, то контракт заключается по форме залогодержателя. Вариант выкупить квартиру у государства также сопровождается определенной строго установленной формой, которую составили  специалисты местных органов власти.

Граждане же составляют договор самостоятельно с учетом индивидуальных обстоятельств и условий. Сложность состоит в том, что это очень редкий контракт, который представляет определенную сложность для обывателей. Команда Ипотекаведа разработала универсальные рекомендации для заключения таких сделок, следуя которым каждый сможет оформить аренду с последующим выкупом.

Список документов

Для заключения аренды квартиры с последующим выкупом потребуется тот же пакет документов, что и для купли продажи:

• паспорта участников сделки;
• выписка из ЕГРН на квартиру;
• технический паспорт;
• согласие супругов на сделку;
• справка о прописанных в квартире.

Справка о прописанных необходима для того, чтобы выявить граждан, имеющих право пользования жильем. Дополнительно арендатору нужно ознакомиться с документом-основанием, по которому арендодатель распоряжается квартирой.

Образец договора и существенные условия

Обратите внимание на существенные условия, которые обязательно должны быть в тексте. Если эти условия не прописать – контракт признают незаключенным. А если не будет условия о выкупной цене, то он превратится в обычное арендное соглашение.

Важно! Юридически будет заключен контракт найма жилья с последующим выкупом, а не аренды. Подробнее о найме жилья, его отличиях от аренды, видах и особенностях заключения мы писали здесь.

В тексте должны появиться следующие условия о дальнейшем выкупе:

• ФИО участников. Обязательно, чтобы ФИО наймодателя совпадало с правообладателем квартиры по выписке из ЕГРН. Указывают также адрес и паспортные данные.
• Полное описание квартиры с кадастровым номером, площадью, этажом и полным адресом.
• Возможность выкупа нанимателем указанной квартиры. Без этого упоминания договор не будет иметь необходимой силы.
• Выкупная цена квартиры и размер арендных платежей, а также порядок и сроки их оплаты. Прописывается твердо на весь срок аренды или с возможностью индексации.
• Срок аренды.
• Обязанность наймодателя по итогу договора передать квартиру в собственность нанимателя.
• Обязанности сторон по ремонту, оплате коммунальных услуг и другим моментам.

В соглашении могут быть предусмотрены и другие пункты, которые стороны сочтут необходимыми.

Загрузить и заполнить текст найма с последующим выкупом можно по этой ссылке.

Договор подписывается сторонами собственноручно. Удостоверять у нотариуса не требуется. Подписанный договор нужно сохранить на весь срок аренды – в момент внесения выкупной цены вступят в силу пункты о переходе собственности.

Есть ли в банках программа аренды жилья с последующим выкупом

Анализ действующих банковских предложений показал, что съем жилья с последующим выкупом банковскими структурами не поощряется и не финансируется. Лизинговые программы есть, но они предлагаются только малому и среднему бизнесу, реже ИП. В Сбербанке финансовая аренда возможна только в отношении транспорта и оборудования. В ВТБ спектр предлагаемых программ шире. В частности, в лизинг можно приобрести и недвижимость коммерческого назначения. Но все предложения адресованы юридическим лицам.

Исключение на общем фоне — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию или Дом.РФ. Еще в 2014 году граждан РФ призывали стать собственником квадратных метров на следующих условиях:

• период рассрочки — 5-15 лет с возможностью досрочного погашения;
• при расчете стоимости квартиры предполагается, что недвижимость за время погашения задолженности подорожает на 30%;
• сумма, вносимая ежемесячно, идет на погашение стоимости непосредственно квартиры и процентов за рассрочку;
• если на определенном этапе арендатор посчитает, что данная квартира его не устраивает, он может отказаться от договора. Ему будут возращены деньги, зачтенные в счет погашения задолженности. Проценты за рассрочку и сама квартира остаются в ведении Агентства.

Сейчас Дом.РФ активно занимается развитием рынка арендного жилья. За счет паевых денег строятся жилые комплексы во всех крупных городах России. Предусмотрен ли выкуп по окончании срока действия договора аренды, официально не анонсируется.

Важные особенности сделки

На первый взгляд схема выглядит довольно просто. На деле же это не самый лёгкий путь. Тонкие моменты в данном случае – отложенный переход права собственности (арендатор может стать владельцем только после внесения всех выкупных денег) и изменяющаяся ситуация на рынке недвижимости (оговоренная выкупная цена к окончанию действия договора может отличаться от рыночных цен, что бывает невыгодно одной из сторон). Поэтому важно предусмотреть все нюансы, заранее договориться обо всех условиях: от цены, порядка внесения платежей и срока аренды до возможных штрафных санкций за неисполнение обязательств. Все договорённости должны быть однозначно сформулированы и внесены в договор. Чтобы ничего не упустить, лучше обратиться за помощью к специалисту по недвижимости или юристу.

Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.

Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

То есть покупатель заключает договор аренды с последующим выкупом квартиры с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры. При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:

• нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
• договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
• существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.

Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.

Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.

Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости. Так, в настоящее время существует ряд инвестиционных компаний, готовых предложить покупку квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, однако срок выкупа в таких компаниях ограничен и не превышает 15 лет.

Плюсы, минусы и риски при съеме и сдаче на данных условиях

Составление договора аренды с последующим выкупом может быть выгодно в силу таких достоинств:

• Покупатель такому договору получает рассрочку, которая дает ему возможность постепенно оплатить покупку собственного жилья без кредитов и переплат.
• Продавец получит пассивный доход в виде систематической платы за аренду.
• Стороны могут рассчитываться по удобной схеме. Возможны отсрочки либо, напротив, плата сверх установленной заранее суммы – это они решают между собой.
• Поскольку покупатель и продавец связаны договором, это гарантирует неприкосновенность жилья и защиту имущества от умышленного нанесения вреда.

Наряду с этим присутствуют некоторые минусы. Они в основном чреваты рисками для сторон, поскольку переход права собственности на имущество происходит не в момент заключения договора.

Риски для продавца будут следующими:

• Если недвижимость вырастет в цене, выгода будет упущена. Такие договора заключаются в отсрочкой платежа на довольно долгий срок, который может составлять 5-10 лет и больше. За это время стоимость квадратного метра может существенно вырасти, но цена недвижимости при этом останется той, что указана в соглашении.
• Арендованная квартира может применяться покупателем не по назначению, к примеру, для сдачи в поднаем либо ведения коммерческой деятельности.
• Увеличение тарифов на коммунальные платежи и налогов на собственность может со временем нивелировать прибыль от аренды. Этот риск обычно устраняется договоренностью о тарификации взносов с учетом экономической ситуации.

Важно. Среди владельцев недвижимости сдача в аренду с дальнейшим выкупом – не самое популярное решение. В основном им выгоднее просто сдавать квартиру, получая за это регулярный доход и не теряя права собственности.

Недостатки и риски для покупателей могут заключаться в следующем:

• Если договор дает такую возможность продавец может неожиданно повысить цену аренды и общую стоимость недвижимости.
• Бывают случаи, когда продавец умирает до того момента, как арендатор станет владельцем недвижимости. Тогда придется составлять такой же договор с наследниками, и не факт, что условия не ухудшатся. Придется также решать проблему с уплаченными взносами.
• Жилье может оказаться под арестом либо выступать в качестве залога. Также при объявлении продавца банкротом недвижимость могут отнять.

Таким образом, подобная сделка чревата многочисленными рисками. Соблюдение договоренностей во многом основывается на доверительных отношениях между двумя сторонами. Поэтому довольно часто такие договора между собой заключают родственники либо хорошо знакомые люди.

Договор аренды с последующим выкупом квартиры – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.

На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом квартиры встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости. Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.
Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.

Для клиента такой тип договора выгоден, так как он въезжает в квартиру, а выплачивает ее стоимость постепенно.

Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя. Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.

Недостатки

Теперь поговорим о минусах. Для арендатора-покупателя недостаток схемы, во-первых, заключается в том, что не всякую квартиру можно арендовать с правом выкупа. Всё-таки большинство арендодателей нацелены именно на сдачу своего жилья, а не на продажу. А собственники, которые продают свои квартиры, обычно хотят сделать это побыстрее, а не растягивать процесс на месяцы, а то и годы. Так что выбор у арендатора очень невелик.

Во-вторых, заключение договора аренды с правом последующего выкупа не делает квартиранта собственником. Он продолжает быть только арендатором, пока не выплатит всю выкупную стоимость жилья. И здесь важное отличие этой схемы от ипотеки. Ведь заключая ипотечную сделку, покупатель оформляет право собственности сразу. Грубо говоря, при ипотеке человек выкупает у банка уже своё жильё (по закону заёмщик считается собственником, а банк – держателем залога), а при аренде с последующим выкупом – чужое. В ипотечной квартире заёмщик (как собственник) может зарегистрировать себя и свою семью, а в арендованной квартире – нет. Кроме того, арендатор может долго выплачивать большие выкупные суммы, но так и не стать собственником, если владелец передумает продавать жильё: выплаченные деньги вернутся, но время будет потеряно. И это мы рассматриваем идеальный вариант, при котором владелец готов в полном объёме и единомоментно вернуть арендатору всю сумму. Но ведь нет гарантий, что возврат средств не затянется или добиваться его не придётся через суд.

В-третьих, проверять юридическую чистоту квартиры арендатору-покупателю придётся самому или с привлечением юриста, тогда как в случае с ипотекой за него это сделает банк.

В-четвёртых, выкупная стоимость может быть не окончательной, если владелец настоит на корректировке стоимости недвижимости с учётом инфляции или роста цен на недвижимость. А при ипотечных сделках стоимость всегда фиксируется и изменению не подлежит.

Недостатки у аренды с последующим выкупом есть и с точки зрения владельца. И основной как раз связан с выкупной ценой. Договор аренды с последующим выкупом – долгосрочный. И фиксированная выкупная цена может оказаться невыгодной собственнику. Если рыночные цены за это время вырастут, получится, что он продаёт жильё дешевле, чем в среднем по рынку. Юристы советуют владельцам вносить в договор пункт о возможных корректировках выкупной цены, но арендатор может с этим не согласиться и отказаться от сделки.

Аренда с выкупом квартиры отзывы о сделке достоверный источник информации

Прежде чем соглашаться на сделку, нужно внимательно изучить все ее условия и возможные риски. А рисков при таких сделках предостаточно для обеих сторон, о чем уже упоминалось в начале статьи.

Прежде всего, покупателю нужно знать, что такого рода соглашение не всегда требует государственной регистрации. Например, если изначально договор аренды был заключен на 11 месяцев, а затем продлен, то его регистрировать нет необходимости, достаточно простой письменной формы.

В народе понятия коммерческого найма и аренды жилья давно смешались. Однако для заключения такой сделки нужно четко разграничить эти понятия. Аренда жилья – сделка, при которой одной стороной выступает юридическое лицо. А договор коммерческого найма является разновидностью аренды и регулирует отношения между физическими лицами. Вопреки расхожему мнению, такой договор не подлежит регистрации в государственных органах вне зависимости от его срока.

Отсутствие регистрация такого договора в уполномоченных органах не освобождает стороны от необходимости в последующем обращаться в государственные органы для регистрации права собственности.

 

Как правило, для продавца аренда с последующим выкупом квартиры может быть удобна только тогда, когда реальный доход от сделки превышает все иные возможности получения дохода от этого имущества. Собственно, в таком случае в итоговую стоимость недвижимости должна быть включена стоимость квартиры на рынке на текущий момент плюс доход с аренды квартиры за период уплаты платежей. Конечно, вся эта сумма делится на равные доли, которые выплачиваются в определенные временные промежутки. В конечном счете, стоимость такой квартиры практически равна сумме, которую покупателю пришлось бы отдать, покупая такую квартиру в ипотеку. Единственное отличие – отсутствие третьего лица в лице банка.

Конечно, покупатель при такой сделке находится в крайне шатком положении, ведь в том случае, если он не сможет внести очередной платеж, собственник квартиры может его выселить без уведомлений и предварительных разбирательств, при этом не возвращая деньги, которые были ранее уплачены, ведь эти деньги вносились за аренду. Как видно, для покупателя фактически нет никакой выгоды, хотя перед тем, как проанализировать всю сделку, она казалась весьма заманчивой. Преимущество покупателя лишь в том, что он может сразу же проживать в этой квартире. Но аналогичным образом можно покупать в ипотеку вторичное жилье.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом: особенности документа

В документе должны быть прописаны всем мелкие нюансы, различные нестандартные ситуации. Договор можно продлевать на срок, превышающий его первоначальное действие. Например, срок сдачи квартиры  в аренду  можно продлить. Все спорные моменты, которые могут возникнуть в процессе найма жилья и во время периода проживания арендатора, должны быть учтены в данном договоре. Там должны быть прописаны способы, при помощи которых будет достигнуто решение по выходу из возникающих нестандартных ситуаций.  Когда самостоятельный поиск выхода решений невозможен, необходимо обращаться в судебные органы.

Стандартный типовой бланк содержит следующие некоторые обязательные положения для участников соглашения.

Арендатор обязуется в указанный срок вносить установленную в договоре плату за снимаемое жильё. Дополнительно к этому, в обязанности проживающего входит внесение средств за коммунальные платежи, а также за пользование Интернетом, телефоном, кабельным телевидением и за другие услуги. Арендатор обязан бережно относиться к интерьеру квартиры, столовым приборам, санитарному узлу и другим вещам. Это должно быть отражено в договоре. Если договор аренды с последующей продажей квартиры расторгнут, то Арендатор обязан оплатить причинённый по его вине ущерб. Наниматель должен передать квартиру в установленный срок. Не препятствовать проживанию Арендатора и делать ремонт за свой счёт. Выше были приведены типичные положения договора аренды с последующим выкупом квартиры. Одним словом, все нюансы должны быть учтены в договоре.

Правила оформления перехода прав собственности

Как уже говорилось выше, права собственности переходят от старого владельца к новому сразу после окончания срока аренды квартиры, прописанного в договоре. С этого момента покупатель становится полноправным хозяином имущества и ему необходимо зарегистрировать в государственных органах права собственности на жилое помещение.

Если покупатель выплатил всю сумму раньше указанного срока, то в момент внесения последнего платежа он становится единственным собственником жилплощади и получает на руки все документы на квартиру от бывшего владельца.

Процедура регистрации начинается с того, что собственнику надо обратиться в жилищную инспекцию с договором об аренде недвижимости с правом последующего выкупа. Он имеет такую же юридическую силу, как и договор купли-продажи. Кроме этого владельцу нужно представить свой паспорт и все документы на квартиру.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Составление соглашения между физическими лицами

Для совершения сделки найма жилплощади с последующим выкупом необходимо заключить договор:

1. Продавец и покупатель определяют условия аренды с последующей купли-продажи:
   • срок договора;
   • размер ежемесячной арендной и выкупной платы;
   • размер полной стоимости квартиры;
   • порядок и время выплат.
2. После заключение договора происходит его регистрация в ЕГРН.
3. Исполнение соглашения согласно условиям.
4. После осуществления последней выплаты заключается договор купли-продажи.
5. Регистрация передачи прав на собственность в ЕГРН.

Важно обговорить все условия сделки до оформления документов, чтобы в будущем у обеих сторон не возникало разногласий.

Договор заключают сроком от 1 года до 15 лет.

Размер выкупной платы за недвижимость может входить в стоимость аренды, также эту плату можно вносить ежемесячно или ежеквартально, в зависимости от возможностей нанимателя жилья и пожеланий владельца.

Что потребуется для совершения сделки?

Для совершения сделки с обеих сторон потребуются паспорта, а со стороны владельца недвижимости пакет документов, что необходим при обычной продаже жилья:

• Документ, подтверждающий право собственности недвижимости.
• Кадастровые документы на недвижимость.
• Справка об оценочной стоимости квартиры.

Как составить документ?

Данный вид сделки не ограничен четкими рамками. Подобные соглашения не распространены на территории РФ, поэтому у них нет типовой формы.

Договор может быть заключен между двумя физическими лицами, но рекомендуется доверить оформление сделки опытному юристу. Соглашение заключают письменно.

Договор аренды с последующим выкупом подразумевает включение основных положений об аренде и специальных, учитывающих вид найма (глава 34 ГК РФ). При заключении сделки используют нормы, содержащие требования:

• К составлению договора купли-продажи.
• К возникновению права собственности — согласно пункту 1 статьи 624 ГК РФ, объект найма переходит к нанимателю в случае выплаты полной стоимости квартиры.

Основные условия

Договор найма квартиры с последующим выкупом включает:

• Преамбулу — данные о месте и времени заключения договора, об участниках сделки.
• Пункт о предмете найма — общая полезная и жилая площадь квартиры, количество комнат, адрес, кадастровый номер, документы, подтверждающие право собственности владельца, полная выкупная стоимость.
• Права и обязанности сторон.
• Расчеты сторон по договору — размер арендной платы и порядок выплаты.
• Момент передачи прав собственности арендатору (после внесения последнего платежа за выкуп квартиры), итоговая стоимость квартиры, порядок и размер выплат.
• Ответственность сторон.
• Особые условия.
• Форс-мажор.
• Урегулирование споров.
• Срок действия договора и права сторон по его истечении.
• Условия расторжения договора.
• Сведения об участниках — паспортные данные
• Подписи участников сделки.

В документе должно быть отражено право нанимателя выкупа жилья и итоговая стоимость недвижимости, иначе сделка будет считаться недействительной.

Для уменьшения риска финансовых потерь от инфляции стоит включить в договор пункт о пересчете платежей в соответствии с естественной инфляцией.

Проблемы с оценкой стоимости квартиры

Нередки такие ситуации, при которых в процессе выплаты арендных платежей стоимость недвижимости изменяется. Возможность таких изменений обязательно должна быть отражена в условиях договора. Но как именно это сделать?

Во-первых, такое условие может быть включено только по желанию сторон. Но стороны могут и договориться о том, что рыночное изменение стоимости квартиры не влияет на их сделку. В таком случае никаких пересчетов суммы в будущем не будет.

Во-вторых, можно включить в договор соглашение о ежемесячном пересчете платежей в соответствии с естественной инфляцией.

В-третьих, можно договориться о выплате ежемесячной выкупной цены в долларах или евро. Во избежание споров и недопонимания между сторонами, лучше всего закрепить в договоре если не твердую сумму конечной цены недвижимости, то хотя бы формулу ее изменения и исчисления. Для уточнения некоторых спорных вопросов можно обратиться к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

Можно включить в договор условия об изменении условий договора в отношении стоимости. Тогда продавец, скорее всего, не будет сожалеть о том, что продал свою недвижимость за «бесценок». Но вопрос в другом – согласится ли покупатель платить сумму большую, чем та, на которую он соглашался? Конечно, вероятная и обратная ситуация, когда жилье дешевеет.
Конечно, стороны могут обратиться в суд за изменением условий договора в случае существенного изменения стоимости недвижимости. Но судебная практика упорно говорит о том, что такие изменения без включения такого условия в соглашение невозможны.

Можно попытаться заключить дополнительное соглашение об изменении суммы ежемесячных выкупных платежей за недвижимость, что закреплено в ст.614 Гражданского Кодекса. Однако сложно представить, что обе стороны с радостью согласятся на такие условия.

Документы, порядок и особенности регистрации

Если договор аренды дома с последующим выкупом (это же относится к квартирам) заключается на год и более, его необходимо зарегистрировать в ЕГРН. По окончании срока действия соглашения, когда вся сумма перечислена арендодателю, дополнительно узаконивается переход права собственности.

На первоначальном этапе для регистрации обременения сторонам необходимо:

• подготовить 3 экземпляра договора и паспорта сторон;
• запросить выписку из ЕГРН. Цель — удостовериться в том, что договор подписал именно собственник, что недвижимость не находится в залоге у банка, на нее не наложен арест;
• оплатить госпошлину в размере 2000 рублей;
• заполнить заявление и передать его в ЕГРН лично или через МФЦ.

Получить копию договора с отметкой о наличии обременения можно через 7-10 дней.

Долгосрочная аренда квартиры с выкупом подошла к концу, деньги выплачены в полном объеме? Сторонам предстоит вновь обращаться в ЕГРН, но теперь уже с заявлением о смене собственника. Из документов потребуются:

• договор аренды;
• квитанции, чеки, расписки, подтверждающие, что оплата внесена в полном объеме;
• акт приема-передачи объекта недвижимости;
• выписка из ЕГРН;
• квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей.

Если договор заключается на короткий срок (менее года), регистрировать его не обязательно. Сторонам придется оплатить пошлину только один раз, непосредственно при регистрации перехода права собственности.

Альтернативные варианты

Сегодня на рынке много более привычных инструментов, которые пользуются большой популярностью у населения.

Рассрочка

При рассрочке право собственности переходит на покупателя сразу при заключении договора, а платежи вносятся в порядке, установленном контрактом. Рассрочка устанавливает обременение в пользу продавца до полной оплаты. Подробнее о рассрочке мы писали в этой статье.

Кредит

Иными словами – ипотечная сделка, при которой покупатель рассчитывается с продавцом кредитными деньгами. На этом взаимоотношения с бывшим собственником заканчиваются, а покупатель в течение долгого времени выплачивает ипотеку избранному банку.

На нашем сайте вы можете ознакомиться подробнее с условиями ипотеки в Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, Газпромбанке, Райффайзен и в других банках, входящих в ТОП-50.

Цель заключения таких сделок по жилому помещению

Договор аренды жилья с последующим выкупом заключают для купли-продажи недвижимости с длительной беспроцентной рассрочкой, если это выгодно как продавцу, который будет получать ежемесячную прибыль за сдачу в аренду, так и арендатору, который приобретает недвижимое имущество постепенно, без процентов, при этом пользуясь этим жилым помещением.