Как и любой иной бизнес, приносящий доходы, сдача в аренду различных объектов недвижимости – дело достаточно хлопотное и рискованное для арендодателя. Именно поэтому грамотные арендодатели пытаются всячески себя обезопасить от недобросовестных квартиросъемщиков.
Одной из эффективных мер, способных обезопасить имущество и отстоять интересы любого современного арендодателя, является составление договора аренды, в котором прописываются все основные условия сделки, в частности, требование о внесении квартиросъемщиком страхового депозита.
В наше время, страховой депозит при аренде квартиры – это обычная практика, применяемая всеми современными арендодателями, переживающих за сохранность своего имущества.
Ведь, передавая во временное пользование свое жилье, вместе со всем содержимым (мебель, техника и прочее) совершенно незнакомому человеку, вполне естественно желание получить хоть какие-то гарантии со стороны арендатора. И лучшей гарантией как раз и является страховой депозит.
Говоря простым языком, страховой депозит при аренде недвижимости – это не что иное, как отдельный платеж, определенный размер гарантийного взноса, определяемый сторонами и фиксируемый в договоре аренды, который арендатор обязуется уплатить арендодателю. Размер данного взноса устанавливается по согласованию между сторонами, и, как правило, он равен размеру одного ежемесячного платежа за съем жилья.
В некоторых случаях, если стороны придут к соглашению, сумма гарантийного взноса может быть немного увеличена – это дело индивидуальное, и никаких строгих ограничений, даже в нынешнем законодательстве, не предусматривается.
Для чего необходим арендодателю страховой депозит?
На практике существует множество ситуаций, когда недобросовестные арендаторы не соблюдают условия договора аренды, в результате чего, арендодатель несет солидные убытки. Так вот чтобы избежать подобных моментов, и требуется гарантийный взнос, например:
- сумма данного взноса может потребоваться для покрытия убытков, на случай причинения арендатором ущерба имуществу. Например, порча обоев, ковровых покрытий, линолеума и многое другое;
- так же гарантийная выплата может пойти на устранение поломок мебели и прочих элементов интерьера;
на случай поломки бытовой техники (холодильник, телевизор, СВЧ-печь, стиральная машина и т.д.);- бывают и форс-мажорные обстоятельства, например, затопление арендатором соседей снизу;
- гарантийный взнос так же может потребоваться на уплату коммунальных платежей, которые арендатор по каким-то причинам не счел нужным произвести;
- расторжение договора арендатором ранее установленного срока без своевременного предупреждения арендодателя;
- иные аналогичные ситуации.
В общем, такое гарантийное обеспечение, как страховой депозит при аренде – это идеальный способ защитить интересы арендодателя, и заставить арендатора более ответственно относиться к чужому имуществу и собственным обязанностям по договору.
Важные нюансы, о которых стоит знать
Любой арендодатель, вправе включить в договор аренды условие о внесении гарантийного взноса (депозита) потенциальным квартиросъемщиком.
Однако, перед этим, нужно четко понять, для чего необходим данный депозит, как он оформляется, и что вообще для этого необходимо.
Условие о гарантийном взносе обязательно фиксируется в письменном соглашении об аренде жилья. Никакого отдельного приложения к договору, на этот счет, составлять не требуется, поскольку, это, скорей, своеобразный элемент письменного соглашения между сторонами.
При этом, внося пункт об обязательной уплате арендатором страхового взноса, следует учесть следующие правила:
- сначала составляется письменное соглашение об аренде жилья. Делать это можно в произвольной форме. Договор лучше всего заверить нотариально;
- отдельным пунктом в договоре нужно будет внести отметку о том, что арендатор обязуется внести взнос;
- при этом указывается сумма гарантийного платежа;
- возможные риски, которые будут покрыты страховым депозитом;
- способы причинения ущерба;
- порядок возврата взноса арендатору, если страховой случай не наступил;
- сроки возврата денежной компенсации;
- и порядок урегулирования спорных ситуаций, которые могут возникнуть в процессе действия договора аренды.
Несмотря на то, что депозит считается дополнительной гарантией для арендодателя, его размера вряд ли хватит на покрытие серьезного ущерба.
В большинстве случаев страховой депозит не превышает одной выплаты в месяц за аренду недвижимости.
По большому счету, данный взнос больше необходим для того, чтобы заставить арендатора более бережно относиться к чужому имуществу.
Если арендатор по окончании срока действия соглашения и выселении из жилья не причинит никакого ущерба имуществу в арендуемом помещении, и не ущемит интересы арендодателя, сумма страхового депозита подлежит обязательному возврату, о чем, собственно, заранее прописывается в договоре.
Не стоит путать депозит и залог – это совершенно два разных понятия с любой точки зрения, даже если они совершенно одинаковы по размеру. Страховой взнос – это совершенно отдельная выплата, не имеющая никакого отношения к арендной плате и предоплате.
Если стороны довольны результатом сотрудничества – депозит возвращается обратно тому, кто его изначально выплатил, а именно – к арендатору.
Условие об уплате гарантийного взноса – депозита, может быть целесообразно лишь в том случае, если сдаваемое в аренду жилье в полном порядке. То есть, оснащено дорогой техникой, хорошей мебелью, имеет дорогостоящий ремонт.
Если квартира сдается пустая, или она в плохом состоянии, то брать гарантийный взнос, не имеет смысла, да и вряд ли арендатор пойдет на подобный шаг. В этом случае арендодателю проще всего потребовать залог или предоплату. Тут многое зависит лишь от того, в какую сумму арендодатель оценивает все свое имущество. Главное, действовать без фанатизма, иначе найти арендатора будет крайне сложно.
В исключительных случаях при сдаче в наем жилья, арендодатели могут устанавливать довольно солидные суммы страхового депозита.
Но делается это лишь тогда, когда квартира соответствует всем параметрам качества и комфортабельности. Так вот, если сумма гарантийного платежа слишком велика для арендатора, то можно рассмотреть в соглашении возможность уплаты депозита не одной суммой сразу, а равными частями в течение нескольких месяцев. Тут все зависит лишь от личных договоренностей обеих сторон.
Передается сумма страхового депозита либо наличными на руки арендодателю, либо путем открытия депозитного счета в банке на его имя.
Не важно, какой способ будет использоваться, главное, чтобы факт передачи денежных средств был документально зафиксирован. Это может быть обычная расписка или выписка с банка.
Акт приема-передачи имущества
Чтобы исключить в будущем какие-либо спорные ситуации между участниками сделки, следует к договору аренды составить специальное приложение – акт о приеме/сдачи имущества, где обязательно должно содержаться следующее:
- чтобы исключить мошенничество со стороны арендодателя, необходимо будет составить подробную опись всего имущества, имеющегося в арендуемом помещении (качество сантехники, состояние ковровых покрытий, мебели, бытовой техники и другое);
максимально подробное описание всех дорогостоящих предметов интерьера с характеристикой их текущего состояния, на момент сдачи помещения в аренду. То есть, если мебель поломана – об этом нужно сразу указать в акте, если она в идеальном состоянии – это нужно отметить;- немаловажный момент – текущее состояние коммунальных платежей. Если отсутствуют задолженности или когда они присутствуют, неважно, это обязательно нужно зафиксировать в акте;
- к приложению нередко добавляются фото всех помещений в жилье и дорогостоящих элементов интерьера.
Такое событие, как возврат депозита арендатору по окончании срока соглашения, обязательно должно четко прописываться в договоре.
Нередки случаи, когда хитрые арендодатели спускали дело на самотек, и попросту не возвращали размер гарантийного взноса, даже если их жилищу не было причинено никакого ущерба.
Если возврат депозита арендодателем не предвидится, его можно пустить в счет уплаты последнего месяца проживания в квартире, но этот факт обязательно должен быть оговорен в договоре и согласован сторонами.
В заключение нужно сказать, что такое важное решение, как включение в договор пункта об обязательной уплате страхового депозита, является отличной гарантией для любого грамотного арендодателя, беспокоящегося за сохранность своего имущества на весь период сдачи жилища в аренду.