Многие собственники квартир зарабатывают себе на жизнь тем, что сдают апартаменты другим людям. Такой вид деятельности считается довольно прибыльным, приносящим стабильный доход и имеющим мало рисковых факторов.
Однако любому арендодателю стоит знать, какие нюансы имеет система налогообложения, какого размера налог со сдачи в аренду квартиры в 2023 году.
Регистрация договора аренды: почему законом предусмотрена такая обязанность?
Как правило, каждый рантье старается заключить договор аренды с физическим лицом, дабы избежать негативных последствий. Обычно в нем прописывается порядок въезда и освобождения помещения, способы внесения арендной платы, возможность осуществления косметического или капитального ремонта.
Гражданский кодекс Российской Федерации в статье 651 включает в обязанности арендодателя регистрацию такого договора, если срок продолжительности аренды помещения – более года. При составлении соглашения на 11 месяцев можно не подавать данные в регистрационную палату.
При этом Налоговый кодекс расценивает сдачу в аренду жилья как предпринимательскую деятельность, поскольку основной целью этого действия представляется получение прибыли, с которой рантье обязан перечислять налоги. Отказ или уклонение от пополнения бюджета квалифицируется как административное или даже уголовное правонарушение.
Регистрация договора производится территориальным подразделением Росреестра, для нее, помимо заявления понадобятся следующие документы:
- документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
- четыре экземпляра договора;
- паспорта сторон соглашения.
Размер налога на доходы физического лица составляет 13% от дохода при сдаче жилья. Узнать, по какому счету произвести оплату, налогоплательщик может в налоговой службе, к примеру, на сайте ФНС или в личном кабинете государственных услуг.
Кроме того, рантье обязан оформить декларацию о своих доходах, оплатить налог от общей суммы ежегодной прибыли. Форму декларации – НДФЛ-3 – также можно скачать с официального сайта налоговой службы. Для расчета налога необходимо стоимость арендной платы умножить на 12 календарных месяцев и на 13%.
Условия для примера расчета налога для арендной платы:
- ежемесячная плата – 30 000 рублей;
- годовой доход – 360 000 рублей.
Расчет составляет 360 000 рублей*13%= 46800 за год.
В случае если сдача квартиры осуществляется юридическому лицу, арендатор удерживает и выплачивает причитающиеся 13 % сам, переводя сумму в казенный бюджет как налоговый посредник. Иностранные граждане обязаны платить налог в размере 30%.
Оплата налога индивидуальным предпринимателем
Если арендодатель является индивидуальным предпринимателем, то налоги исчисляются двумя способами: по упрощенной налоговой системе или при применении патентной системы, которая используется лишь в некоторых регионах.
Упрощенная налоговая система имеет пониженную ставку – всего 6% от общей суммы дохода вместе со страховыми взносами. Расчет налога производится путем умножения арендной платы на 12 месяцев и 6%.
Пример при ежемесячной сумме в 30 000 рублей:
Условия для примера расчета налога для арендной платы следующие:
- ежемесячная плата – 30 000 рублей;
- годовой доход – 360 000 рублей;
- 360 000*6%= 21 600 рублей.
Таким образом, сумма отчисления гораздо меньше, чем у физического лица, однако стоит помнить, что индивидуальному предпринимателю приходится платить и за услуги бухгалтера, и другие обязательные отчисления.
Патент на сдачу
Патентная система является наиболее выгодной для предпринимателя, однако доступна в крупных городах вроде Москвы и Петербурга, была введена в 2013 году и в настоящий момент подверглась изменениям. Стоимость патента зависит от прогнозируемого годового дохода. Кроме того, индивидуальному предпринимателю не придется платить стороннему лицу для составления специальной декларации.
Если брать за пример Москву, то в 2023 году расчет стоимости патента изменился – фиксированная цена стала зависеть от местоположения жилья и квадратных метров.
Надо сказать, что введение градации несколько снизило цены (например, 18 000 стоит патент для жилья в пределах МКАД, вместо 30 000 в предыдущий период). Удобен патент и тем, что можно приобрести его лишь на месяц, полгода.
Важный нюанс оплаты патента: собственник должен платить цену поэтапно:
- одна треть от стоимости в течение 25 дней с момента выдачи документа;
- две трети – в течение 25 дней после окончания срока действия.
Условиями для получения патента служат:
- наличие у гражданина статуса индивидуального предпринимателя;
- право собственности на недвижимость;
- выручка – не более миллиона в год;
- объекты недвижимости – на территории одного региона.
Лишить права на патент могут, если выручка превысит указанную сумму, допущены сроки уплаты или штат сотрудников – более 15 человек. При этом допустимо получать патент на недвижимость, находящуюся в общей долевой собственности.
Как сократить траты?
Конечно, никому не хочется «делиться» бюджетом, поэтому стоит позаботиться о том, как оптимизировать отчисления:
- во-первых, следует помнить, что заключение договора на срок до года, например, 11 месяцев не избавляет от уплаты процента от прибыли в казну, а только разрешает не осуществлять регистрацию соглашения. Что, конечно же, убавляет вероятность того, что налоговый инспектор будет в курсе доходов, но не исключает полностью возможность попасть в неприятную ситуацию, когда придется выплачивать штраф и быть подвергнутым административному наказанию;
указание другой суммы платы за месяц является довольно рискованным способом ухода от ответственности, поскольку арендатор может злоупотребить данным положением и задолжать по соглашению за несколько месяцев, а сумма, на которую придется ссылаться в суде –будет формальной, и доказать иное будет нереально;- в суде можно также заявить, что по адресу проживает знакомый арендатору человек, то есть отсутствует факт получения прибыли (безвозмездная аренда), при этом стоит заручиться поддержкой арендатора, так как необходимы свидетельские показания;
- иной довод против налогового инспектора – отсутствие подтверждения прибыли, например, при отсутствии расписки о получении денежных средств от арендатора.
Конечно, такие случаи на практике – довольно большая редкость. Составить заявление на арендодателя могут соседи или бывшие жильцы.
Ответственность за неуплату налогов
Состав правонарушений, включающий в себя уклонение от обязанностей по уплате налогов, содержится в статье 171 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Санкцией данной нормы является штраф – до 300 000 рублей, либо в размере заработной платы, другого дохода осужденного за довольно большой период – два года. Заменой штрафа выступают обязательные работы длительностью до 240 часов, арест до шести месяцев за предпринимательскую деятельность без соблюдения законных правил.
Часть 2 ст. 198 Уголовного кодекса содержит в диспозиции попытку скрыть доходы в крупном размере и более строгое наказание – вплоть до лишения свободы на срок до одного года. Крупной будет сумма, равная числу налогов за три финансовых года, превышающая 300 000 рублей.
Кодекс об административных правонарушениях вводит ответственность за предпринимательскую деятельность без получения регистрации, в качестве наказания выступает штраф до двух тысяч рублей.
Таким образом, система налогообложения предусматривает налоговые платежи от сдачи квартир в аренду, вводит в число обязанностей арендодателя ряд мероприятий, связанных с их отчислением. Но, безусловно, выбор – подчиняться закону или нет, стоит перед каждым отдельно.