Перепланировка в ипотечной квартире: можно ли делать, Сбербанк и согласие банка

Мнение о том, что производить любые манипуляции в ипотечной квартире, которые могут повлиять на изменение ее оценочной стоимости, бытует давно. Банки, предлагающие ипотечное кредитование, уделяют особое внимание вопросам цены недвижимого имущества, ведь в случае невозможности погасить долг по ипотеке заемщиком, квартиру банк будет продавать самостоятельно. И стоимость ее должна быть не ниже суммы ипотечного займа на ее приобретение.

Но, если подойти к вопросу перепланировки со всей серьезностью, то решить этот вопрос возможно и вполне законно. Для этого достаточно выполнить несколько условий и получить разрешение от банка.

Какие существуют варианты изменения квартиры?

При подготовке к перепланировке стоит учитывать, что любые манипуляции по переносу сантехнических узлов, изменения несущей перегородки или дверного проема не являются запрещенными, и добиться согласования на эти действия не будет сложно. Однако если заемщик планирует глобальную перестройку, с частичным или полным сносом несущих стен, то согласование таких работ добиться гораздо сложнее.

Рассмотрим такие варианты:

1. Самым простым и доступным вариантом внесения изменения в строение квартиры – по эскизу. В нее входят изменения, которые касаются не несущих стен. Это может быть, как дострой новой стены, так и демонтаж мелких перегородок, таких как, например, стенной шкаф. Сюда же входит и перенос санитарной техники.
2. Сложнее получить разрешение на проектную перепланировку. Такой вариант оформляется при намерении расширить ванную комнату с использованием части площади коридора, обустройства новых санитарных узлов и т.п.
3. Наиболее сложный вариант перепланировки жилища, когда задействуются несущие конструкции здания. Такие виды работ крайне сложно согласовать с каждой организацией, начиная от бюро технической инвентаризации, заканчивая страховой компанией.Изменять любую несущую конструкцию в зданиях категорически запрещено, поэтому, если собственник жилого помещения примет решение провести такую перепланировку без соответствующих разрешающих документов и согласований, такая перепланировка будет являться самовольной и все измененные конструкции заставят привести в первоначальный вид. В некоторых случая собственник квартиры может быть привлечен к административной ответственности. Штраф в этом случае может составлять более двух тысяч рублей.

Процедура оформления

Перед тем, как начать планирование ремонтных работ, необходимо уделить время тщательному изучению кредитного договора с банком, выдавшим ипотеку, на предмет запретов и ограничений на такого рода действия со стороны заемщика.

Первое, что потребуется от заемщика, желающего делать перепланировку квартиры, это подробный план. Составленный план необходимо согласовать в соответствующем бюро, как правило, это БТИ, и в ЖКО. Согласование должно быть документально оформлено. После первого согласования, необходимо получить разрешение с банка, выдавшего ипотеку.

Как правило, в банках существуют специалисты, занимающиеся выдачей подобной документации, которые помогут и проконсультируют заемщика по всем вопросам. В случае запрета банком ремонтных действий, или выполнение их без надлежащих разрешающих документов, банк имеет право наложить штрафные санкции и даже затребовать досрочного погашения ипотечного кредита.

Надеется на то, что банк, выдавший ипотечный кредит, останется в неведении о произведенных манипуляциях с квартирой, является ошибкой. Кредитная организация имеет все основания на проверку состояния залогового имущества путем запроса соответствующих документов или инспекционных проверок.

Кроме того, обязательным условием выдачи разрешения от банка, является оформление имущества в собственность заемщика. Вряд ли банк выдаст разрешение на перепланировку заемщику, срок кредитования которого менее полугода.

После оформления всех разрешающих документов и согласования работ с инстанциями, можно переходить непосредственно к работам по перепланировке квартиры. Главный документ, которым следует руководствоваться в работе, это согласованный ранее план перепланировки. Его нужно четко соблюдать, ведь любые несоответствия с планом необходимо согласовывать снова, либо они повлекут наложение санкций.

Выполнив работы по изменению квартиры, их необходимо зарегистрировать. Для этого придется снова посетить бюро технической инвентаризации. Получив там все необходимые документы, их нужно предоставить банку для оформления в личное дело заемщика. Таким образом, все изменения ипотечной квартиры являются зарегистрированными в банке-кредиторе.

Еще одной инстанцией, которую необходимо посетить при проведении перепланировки в ипотечной квартире, является компания – страховщик. При оформлении ипотечного кредитования процедура страховки недвижимого имущества является обязательной. Компанией выдается страховой полис на ипотечную квартиру, исходя из ее характеристик, площади, стоимости и прочих показателей, следовательно, изменяя характеристики застрахованного объекта, меняется и договор страхования.

Для внесения изменений в договор страхования или заключения нового, потребуется дополнительная экспертиза по определению новой стоимости имущества. На основании экспертного заключения будет рассчитана новая стоимость страхового договора и обязательных страховых взносов.

Если ипотека взята в Сбербанке?

Чтобы получить разрешение на ремонтные работы с изменением архитектуры квартиры в Сбербанке, необходимы все те же действия и документы, что и в любом другом банке.

Разрешение Сберегательный банк России выдает на основании уже полученного письменного согласования от бюро технической инвентаризации и обслуживающей дом, в котором находится объект перепланировки, организации. В течение установленного банком срока заявление заемщика рассматривается и выносится соответствующее решение.

Как правило, если после произведенных работ рыночная стоимость квартиры не станет ниже стоимости по договору кредитования, то такая перепланировка банком разрешается. Одновременно с разрешением на выполнение работ по изменению квартиры, банком могут выдаваться условия, которые диктуют точные сроки перепланировки, получения новой технической документации, и нового свидетельства о собственности.

После завершения всех ремонтных работ и регистрации изменений в бюро технической инвентаризации, в Сбербанк необходимо предоставить подтверждающие факт регистрации документы.

Финансовая сторона вопроса и перечень необходимой документации

Немаловажным фактором в решении вопроса о необходимости проведения перепланировки в ипотечной квартире является финансовая сторона вопроса. Стоит учитывать, что это повлечет за собой некоторые расходы. Так банк-кредитор, для рассмотрения обращения заемщика о намерение проведения ремонтных работ, потребует определенную сумму. Как правило, эта сумма варьируется от двух до пяти тысяч рублей.

Так же проведение экспертизы по определению стоимости застрахованного имущества является платной услугой. А после переоформления договора страхования, скорее всего, придется доплатить и за него.

Список необходимых документов при оформлении вносимых изменений в строение квартиры может меняться в каждом отдельном случае, но существует стандартный перечень документации, необходимый во всех случаях:

1. Все собственники планируемого к переделке объекта собственности, либо члены семьи собственника, должны дать письменное согласие на проводимые работы.
2. В бюро технической инвентаризации запросить технический паспорт на помещение.
3. Оформить заключение о существующей возможности выполнения работ по перепланировке.
4. Непосредственно сама проектная документация на перепланировку.
5. Выданное банком-кредитором разрешение на проведение ремонтных работ.
6. Заявления на выдачу согласования и разрешения на выполнение работ составляются в произвольной форме, если в организации нет соответствующего бланка установленного образца.

Перепланировка квартиры взятой в ипотеку возможна, но для того чтобы избежать неприятностей и проблем необходимо обязательно согласовать все манипуляции с банком.